Procedimiento Técnico PT-TC para la obtención de tasas de capitalización para la valuación de bienes inmuebles

Extracto

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Procedimiento Técnico PT-TC para la obtención de tasas de capitalización para la valuación de bienes inmuebles

Al margen un sello con el Escudo Nacional, que dice: Estados Unidos Mexicanos.- Secretaría de la Función Pública.- Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales. PROCEDIMIENTO TECNICO PT-TC PARA LA OBTENCION DE TASAS DE CAPITALIZACION PARA LA VALUACION DE BIENES INMUEBLES.

INDICE

1. Introducción

1.1. Generalidades

1.2. Criterios técnicos en que aplica

1.3. Premisas a la aplicación de las tasas de capitalización

1.4. Conceptos y definiciones a usar en este procedimiento técnico

1.4.1. Capitalización

1.4.2. Capitalización directa

1.4.3. Capitalización de flujo de efectivo

1.4.4. Cuota de mantenimiento

1.4.5. Delta

1.4.6. Descuento por vacíos

1.4.7. Edad cronológica

1.4.8. Enfoque de ingresos

1.4.9. Factor de depreciación

1.4.10. Factor de fondo de amortización

1.4.11. Factor de homologación

1.4.12. Factor de negociación

1.4.13. Factor de recuperación del capital

1.4.14. Flujo de efectivo

1.4.15. Fórmula de Capitalización de Rendimientos

1.4.16. Gastos de operación

1.4.17. Gastos y comisiones de venta

1.4.18. Ingreso bruto efectivo

1.4.19. Ingreso bruto efectivo del inmueble sujeto

1.4.20. Ingreso bruto potencial

1.4.21. Ingreso bruto potencial del inmueble sujeto

1.4.22. Ingreso neto de operación

1.4.23. Ingreso neto de operación del inmueble sujeto

1.4.24. Inmueble de productos

1.4.25. Precio de venta

1.4.26. Relación construcciones-propiedad

1.4.27. Reserva para reemplazos

1.4.28. Tasa de ajuste de riesgo por calidad de las construcciones

1.4.29. Tasa de ajuste de riesgo por diferencia de edades

1.4.30. Tasa de ajuste de riesgo por estado de conservación

1.4.31. Tasa de ajuste de riesgo por otro factor

1.4.32. Tasa de ajuste de riesgo por ubicación y accesos

1.4.33. Tasa de capitalización

1.4.34. Tasa de capitalización bruta efectiva

1.4.35. Tasa de capitalización bruta potencial

1.4.36. Tasa de capitalización de mercado ajustada

1.4.37. Tasa de capitalización global

1.4.38. Tasa de Cetes

1.4.39. Tasa de descuento o de rendimiento

1.4.40. Tasa de riesgo por sector

1.4.41. Tasa de inflación

1.4.42. Tasa de rendimiento global

1.4.43. Tasa libre de riesgo

1.4.44. Tasa de riesgo por liquidez

1.4.45. Tasa de riesgo por recuperación de capital

1.4.46. Tasa del sector inmobiliario

1.4.47. Tasa variable

1.4.48. Tiempo de venta

1.4.49. Valor de la propiedad

1.4.50. Vida útil total

1.5. El flujo de efectivo y los niveles de ingreso

2. Procedimiento técnico

2.1 Identificación del concepto

2.1.1. Método de mercado

2.1.1.1. Nivel de ingreso bruto potencial

2.1.1.2. Nivel de ingreso bruto efectivo

2.1.1.3. Nivel de ingreso neto de operación

2.1.2. Definición de los elementos característicos del bien inmueble sujeto

2.1.3. Selección de comparables

2.1.4. Definición del nivel de ingreso

2.1.5. Obtención de la tasa de capitalización de mercado

2.1.6. Aplicación de factores de ajuste de riesgo

2.1.7. Obtención de las tasas de capitalización de mercado ajustado

2.1.8. Obtención de la tasa de capitalización

2.1.9. Obtención del valor de la propiedad

2.1.9.1. Nivel de ingreso bruto potencial

2.1.9.2. Nivel de ingreso bruto efectivo

2.1.9.3. Nivel de ingreso neto de operación

2.2. Método de construcción de la tasa

2.2.1. Definición de las variables financieras y económicas a emplear

2.2.1.1. Variables financieras y económicas

2.2.1.2. Elementos característicos de la propiedad

2.2.1.3. Elementos adicionales que representen riesgo

2.2.1.4. Obtención de ingreso neto de operación del inmueble sujeto (INOs)

2.2.1.5. Obtención de la tasa de rendimiento global (TRG)

2.2.1.5.1. Tasa libre de riesgo

2.2.1.5.2. Obtención de los premios o sobretasas de riesgo

2.2.2. Obtención del factor de recuperación de capital

2.2.2.1. Cálculo de D (Delta)

2.2.2.2. Cálculo del factor de fondo de amortización

2.2.2.3. Factor de recuperación de capital

2.2.2.4. Obtención de la tasa de capitalización global

2.2.2.5. Obtención del valor de la propiedad

3. Rangos recomendables de tasas de capitalización

Transitorios

4. Ejercicios ilustrativos

JUAN PABLO GOMEZ MORIN RIVERA, Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), con fundamento en los artículos 142 de la Ley General de Bienes Nacionales, 5 fracción V del Reglamento del INDAABIN y Normas séptima y novena de las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los avalúos y justipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales, he tenido a bien emitir el siguiente:

PROCEDIMIENTO TECNICO PT-TC PARA LA OBTENCION DE TASAS DE CAPITALIZACION PARA LA VALUACION DE BIENES INMUEBLES

1. Introducción

1.1. Generalidades

El presente procedimiento técnico establece en forma documental las bases que permiten unificar y clarifica...

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