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Procedimiento Técnico PT-TR para la elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el valor comercial y/o el valor de realización ordenada de terrenos rurales de uso agropecuario

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Vincent
Fecha de disposición12 Enero 2009
Fecha de publicación12 Enero 2009
EmisorSECRETARIA DE LA FUNCION PUBLICA
SecciónSEGUNDA. Poder Ejecutivo

Al margen un sello con el Escudo Nacional, que dice: Estados Unidos Mexicanos.- Secretaría de la Función Pública.- Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales. PROCEDIMIENTO TECNICO PT-TR PARA LA ELABORACION DE TRABAJOS VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL VALOR COMERCIAL Y/O EL VALOR DE REALIZACION ORDENADA DE TERRENOS RURALES DE USO AGROPECUARIO.

INDICE

  1. Introducción

    1.1. Generalidades

    1.2. Criterios técnicos en que aplica

    1.3. Premisas a la valuación de terrenos rurales de uso agropecuario

    1.4. Conceptos y definiciones a usar en este procedimiento técnico

    1.4.1. Terreno

    1.4.1.2. Terreno rústico

    1.4.1.3. Terreno rural

    1.4.2. Criterio técnico

    1.4.3. Condiciones especiales

    1.4.3.1. Bienes catalogados, inmuebles catalogados

    1.4.3.2. Bienes reservados a la Nación

    1.4.3.3. Monumentos arqueológicos

    1.4.3.4. Bienes de interés paleontológico

    1.4.3.5. Usos dañinos

    1.4.3.6. Usos improcedentes

    1.4.3.7. Usos ineficientes

    1.4.4. Agostaderos

    1.4.5. Aprovechamiento forestales

    1.4.6. Conceptos de infraestructura

    1.4.7. Bienes distintos a la tierra

    1.4.8. Cultivos anuales

    1.4.9. Cultivos perennes

    1.4.10. Fecha de inspección

    1.4.11. Fecha de emisión del dictamen valuatorio

    1.4.12. Fecha de valores

    1.4.13. Vigencia legal

    1.4.14. Uso del dictamen

    1.4.15. Propósito del avalúo

    1.4.16. Finalidad del dictamen

    1.4.17. Mayor y mejor uso del bien

    1.4.18. Valor Comercial

    1.4.19. Valor de Realización Ordenada

    1.4.20. Valor residual

    1.4.21. Enfoque Comparativo de Mercado

    1.4.22. Enfoque de Ingresos

    1.4.23. Enfoque de Costos

    1.4.24. Homologación

    1.4.25. Factor de ajuste

  2. Procedimiento Técnico

    2.1. Recepción de la solicitud

    2.2. Identificación del avalúo

    2.2.1. Parámetros del avalúo

    2.2.1.1. Revisión de la documentación procedente (base informativa)

    2.2.1.2. Uso del dictamen

    2.2.1.3. Propósito del avalúo

    2.2.1.4. Finalidad del dictamen

    2.2.1.5. Criterio técnico

    2.2.1.6. Fecha inspección

    2.2.1.7. Condiciones especiales

    2.2.1.8. Condiciones hipotéticas

    2.2.1.9. Suposiciones extraordinarias

    2.2.1.10. Fecha de valores

    2.2.1.11. Fecha de emisión del dictamen valuatorio

    2.2.1.12. Vigencia legal

    2.2.2. Valores que se estiman en este procedimiento técnico

    2.3. Inspección física y descripción del terreno y su entorno (de campo)

    2.3.1. Inspección del terreno en estudio

    2.3.1.1. Superficie

    2.3.1.2. Forma

    2.3.1.3. Localización del terreno

    2.3.1.4. Ubicación

    2.3.1.5. Acceso al predio

    2.3.1.6. Características ambientales

    2.3.1.6.1. Ordenamiento ecológico

    2.3.1.7. Afectaciones

    2.3.1.8. Régimen de propiedad

    2.3.1.9. Uso del suelo

    2.3.1.10. Situación jurídica

    2.3.1.11. Topografía

    2.3.1.12. Pendiente

    2.3.1.13. Altura sobre el nivel del mar

    2.3.1.14. Climatología

    2.3.1.15. Características agrológicas

    2.3.1.16. Características edafológicas y fisicoquímicas

    2.3.1.17. Profundidad de la capa arable

    2.3.1.18. Pedregosidad

    2.3.1.19. Permeabilidad y drenaje

    2.3.1.20. Salinidad

    2.3.1.21. Erosión

    2.3.1.22. Características hidrológicas

    2.3.1.23. Especificaciones del pozo

    2.3.1.24. Uso consuntivo o requerimientos de agua para los cultivos representativos

    2.3.1.25. Permisos de aprovechamientos o usos especiales

    2.3.1.26. Mejoras

    2.3.1.27. Inundación

    2.3.1.28. Tipo de terreno

    2.3.1.29. Uso actual

    2.3.1.30. Consideraciones adicionales

    2.3.1.31. Memoria fotográfica

    2.3.2. Areas agrícolas

    2.3.2.1. Cultivos anuales

    2.3.2.1.1. Areas con cultivos anuales

    2.3.2.1.2. Descripción de los cultivos anuales

    2.3.2.2. Cultivos perennes

    2.3.2.2.1. Areas con cultivos perennes

    2.3.2.2.2. Descripción de los cultivos perennes

    2.3.2.3. Observaciones

    2.3.2.4. Areas de agostadero

    2.3.2.4.1. Certificación del coeficiente de agostadero

    2.3.2.4.2. Areas de agostadero del predio

    2.3.2.4.3. Descripción del agostadero

    2.3.2.4.4. Prácticas de manejo de agostadero y niveles de tecnificación

    2.3.2.5. Descripción de aguajes

    2.3.2.6. Descripción general del corral de manejo

    2.3.2.7. Descripción de las construcciones y equipos auxiliares

    2.3.2.8. Descripción de mejoras territoriales

    2.3.2.9. Aprovechamiento forestal

    2.3.2.9.1. Descripción de las áreas forestales

    2.3.2.9.2. Superficie arbolada total

    2.3.2.9.3. Superficie con permiso de aprovechamiento forestal maderable

    2.3.2.9.4. Programa de manejo autorizado para el aprovechamiento de recursos forestales maderables

    2.3.2.9.5. Géneros y volúmenes aprovechables

    2.3.2.9.6. Distribución de productos forestales

    2.3.2.9.7. Número, vigencia y restricciones de la autorización correspondiente

    2.3.2.9.8. Condiciones oficiales del programa de aprovechamiento

    2.3.2.9.9. Esquema de comercialización

    2.3.2.9.10. Descripción de las construcciones auxiliares y los caminos de acceso

    2.3.3. Análisis de la zona donde se ubica el terreno

    2.3.3.1. Clasificación de la zona

    2.3.3.2. Climatología

    2.3.3.3. Características ambientales

    2.3.3.4. Vías de acceso

    2.4. Recopilación de información de predios comparables (datos del mercado inmobiliario)

    2.4.1. Características de la zona

    2.4.2. Superficie

    2.4.3. Topografía y ubicación ante fenómenos hidrometeorológicos y otros desastres naturales

    2.4.4. Uso de suelo, de la zona y del comparable

    2.4.5. Características agrológicas

    2.4.6. Cultivos y potencial productivo

    2.4.7. Fuente hídrica

    2.4.8. Monto de ofertado o cierre de la operación

    2.4.9. Nivel de la oferta

    2.4.10. Tiempo de exposición en el mercado

    2.4.11. Nombre y teléfono del informante

    2.4.12. Reporte fotográfico

    2.4.13. Croquis de ubicación

    2.4.14. Clasificación de datos

    2.4.15. Tabla de investigación de mercado

    2.4.16. Nivel de demanda

    2.5. Descripción del procedimiento técnico (método de valuación)

    2.5.1. Enfoque Comparativo de Mercado

    2.5.1.1. Homologación

    2.5.1.2. Factores de ajuste

    2.5.1.3. Tabla de Homologación

    2.5.2. Enfoque de Ingresos

    2.5.2.1. Método de Capitalización

    2.5.2.1.1. Método de Capitalización de Rentas de Mercado

    2.5.2.1.2. Cálculo de la tasa de capitalización de mercado

    2.5.2.1.3. Método de capitalización de la renta analítica

    2.5.3. Enfoque de mercado en terrenos agrícolas de cultivos perennes

    2.5.4. Enfoque de ingresos en terrenos agrícolas de cultivos perennes

    2.5.4.1. Método de Capitalización de Rentas de Mercado

    2.5.5. Método valuatorio aplicado en predios con cultivos forestales maderables (autorizados)

    2.5.5.1. Cultivos forestales

    2.5.5.1.1. Cálculo de la renta por flujo de efectivo anual (Vp)

    2.5.6. Métodos valuatorios aplicados en praderas y agostaderos

    2.5.6.1. Cultivos de praderas y agostaderos

    2.5.7. Bienes distintos a la tierra

    2.5.7.1. Valuación de los bienes distintos a la tierra

    2.6. Cálculo y ponderación por indicadores de valor

    2.7. Valor Comercial

    2.8. Valor de Realización Ordenada

    2.9. Obtención del valor conclusivo (estimación final del valor)

    2.10.Elaboración del documento valuatorio correspondiente

    (informe de avalúo)

Transitorios

Anexo1

Anexo 2

  1. Ejercicios Ilustrativos

    JUAN PABLO GOMEZ MORIN RIVERA, Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), con fundamento en los artículos 142 de la Ley General de Bienes Nacionales, 5 fracción V del Reglamento del INDAABIN y Normas séptima y novena de las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los avalúos y justipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales; he tenido a bien emitir el siguiente:

    PROCEDIMIENTO TECNICO PT-TR PARA LA ELABORACION DE TRABAJOS VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL VALOR COMERCIAL Y/O EL VALOR DE REALIZACION ORDENADA DE TERRENOS RURALES DE USO AGROPECUARIO

  2. Introducción

    1.1. Generalidades

    En el presente Procedimiento se establecen en forma documental, las bases que permiten unificar y clarificar la utilización de conceptos y técnicas, así como las directrices básicas para la ejecución de trabajos de valuación, para estimar el valor de terrenos rurales de uso agropecuario.

    Es práctica usual que el valor de un terreno rural de uso agropecuario se estime principalmente con base en el análisis de las características intrínsecas (fertilidad del suelo, características agronómicas, disponibilidad de agua, clima, relieve, superficie, producción factible, entre otros), y además las extrínsecas (vías de comunicación, ubicación, presencia y calidad en los servicios públicos, prácticas comunes en la zona, esquemas comerciales, entre otros), de las que sean inherentes al bien, conjuntamente con el análisis del mercado inmobiliario y a la aplicación y ponderación de las variables predominantes que lo afecten.

    1.2. Criterios técnicos en que aplica

    Por ser un procedimiento técnico relacionado con casos en los que la valuación de terrenos rurales es común en otros, aplica en los siguientes criterios técnicos:

    I) AD-BI, Adquisición de Bienes Inmuebles

    II) EN-BI, Enajenación de Bienes Inmuebles

    III) IN-BI, Indemnización por Expropiación de Bienes Inmuebles

    IV) REF-BI, Reexpresión de Estados Financieros de Bienes Inmuebles

    V) CO-BI, Concesión de Bienes Inmuebles

    VI) DJ-BI, Diligencias Judiciales de Bienes Inmuebles

    1.3. Premisas a la valuación de terrenos rurales de uso agropecuario

    1. Para este procedimiento, se consideran terrenos en estado rústico, o acondicionados para la labor, sin restricciones legales, ambientales o ecológicas que impidan su laboreo, aprovechamiento o transformación y que geográficamente no se localicen dentro de la traza urbana de ningún poblado

    2. Por terreno rural de uso agropecuario, para propósitos de avalúos, se comprende únicamente:

      1. Los terrenos dedicados a la agricultura directa en suelo (producción de básicos, fruticultura u horticultura, principalmente).

      2. Los dedicados al aprovechamiento de agostaderos y/o de pradera establecidas.

      3. Bosques o selvas nativos dedicados al aprovechamiento silvícola.

      4. Los usos combinados de estas especialidades.

    3. Según el uso del dictamen valuatorio, se estimará el valor correspondiente de acuerdo a las unidades de medida utilizadas.

    4. En el caso de frutales, por hectárea o por pieza...

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