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Procedimiento Técnico PT-ARRTU para la elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el monto de arrendamiento de terrenos urbanos

Texto Original Citas 9 Citado por Análisis 2 Relacionados
Vincent
Fecha de disposición09 Febrero 2009
Fecha de publicación09 Febrero 2009
EmisorSECRETARIA DE LA FUNCION PUBLICA
SecciónUNICA. Poder Ejecutivo

Al margen un sello con el Escudo Nacional, que dice: Estados Unidos Mexicanos.- Secretaría de la Función Pública.- Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales. PROCEDIMIENTO TECNICO PT-ARRTU PARA LA ELABORACION DE TRABAJOS VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL MONTO DE ARRENDAMIENTO DE TERRENOS URBANOS.

INDICE:

  1. Introducción

    1.1 Generalidades

    1.2 Criterios técnicos en que aplica

    1.3 Premisas al arrendamiento de terrenos urbanos

    1.4 Conceptos y definiciones a usar en este procedimiento técnico

    1.4.1 Terreno

    1.4.2. Terrenos urbanos

    1.4.3. Criterio técnico

    1.4.4. Condiciones especiales

    1.4.4.1. Bienes catalogados (inmuebles catalogados)

    1.4.4.2. Bienes de interés paleontológico

    1.4.4.3. Bienes reservados a la Nación

    1.4.4.4. Monumentos arqueológicos

    1.4.4.5. Usos dañinos

    1.4.4.6. Usos improcedentes

    1.4.4.7. Usos ineficientes

    1.4.5. Fecha de inspección

    1.4.6. Fecha de emisión del dictamen valuatorio

    1.4.7. Fecha de valores

    1.4.8. Enfoque Comparativo de Mercado

    1.4.9. Enfoque de Ingresos

    1.4.10. Factor de ajuste

    1.4.11. Finalidad del dictamen

    1.4.12. Homologación

    1.4.13. Justipreciación de rentas

    1.4.14. Mayor y mejor uso del bien

    1.4.15. Propósito del avalúo

    1.4.16. Renta de mercado

    1.4.17. Uso del dictamen

    1.4.18. Valor Comercial

    1.4.19. Vigencia legal

  2. Procedimiento técnico

    2.1. Recepción de la solicitud

    2.2. Identificación de la justipreciación de rentas

    2.2.1. Parámetros de la justipreciación de rentas

    2.2.1.1. Revisión de la documentación procedente

    2.2.1.2. Uso del dictamen

    2.2.1.3. Propósito del avalúo

    2.2.1.4. Finalidad del dictamen

    2.2.1.5. Criterio técnico

    2.2.1.6. Fecha de inspección

    2.2.1.7. Condiciones especiales

    2.2.1.8. Condiciones hipotéticas

    2.2.1.9. Suposiciones extraordinarias

    2.2.1.10. Fecha de valores

    2.2.1.11. Fecha de emisión del dictamen valuatorio

    2.2.1.12. Vigencia legal

    2.2.2. Valores que se dictaminan

    2.3. Inspección física y descripción del terreno y su entorno (trabajo de campo)

    2.3.1. Inspección del terreno en estudio

    2.3.1.1. Superficie

    2.3.1.2. Forma

    2.3.1.3. Frentes

    2.3.1.4. Ubicación

    2.3.1.5. Inundación

    2.3.1.6. Afectaciones

    2.3.1.7. Mejoras

    2.3.1.8. Vista panorámica

    2.3.1.9. Características ambientales

    2.3.1.10. Servicios públicos o comunes

    2.3.1.11. Topografía

    2.3.1.12. Uso de suelo

    2.3.1.13. Intensidad de construcción

    2.3.1.14. Fotografías del terreno en estudio y del entorno

    2.3.2. Análisis de la zona donde se ubica el terreno

    2.3.2.1. Clasificación de la zona

    2.3.2.2. Indice de saturación en la zona

    2.3.2.3. Servicios públicos y equipamiento urbano

    2.3.2.4. Características ambientales

    2.3.2.5. Ubicación ante fenómenos hidrometeorológicos y otros desastres naturales

    2.3.2.6. Vías de acceso

    2.4. Recopilación de información (datos del mercado Inmobiliario)

    2.4.1. Clasificación de la zona

    2.4.2. Ubicación y equipamiento urbano disponible

    2.4.3. Superficie, forma, frente

    2.4.4. Topografía y ubicación ante desastres naturales

    2.4.5. Uso del Suelo de la zona y terreno comparable

    2.4.6. Servicios con que cuenta la muestra

    2.4.7. Intensidad de construcción

    2.4.8. Monto de cierre de la operación u ofertado

    2.4.9. Nivel de la oferta

    2.4.10. Tiempo de exposición en el mercado

    2.4.11. Nombre y teléfono del informante

    2.4.12. Reporte fotográfico

    2.4.13. Croquis de ubicación

    2.4.14. Clasificación de datos

    2.4.15. Tabla de investigación de mercado

    2.4.16. Nivel de demanda

    2.5. Descripción del procedimiento Técnico (método de valuación)

    2.5.1. Enfoque Comparativo de Mercado

    2.5.1.1. Homologación

    2.5.1.2. Factores de ajuste

    2.5.1.3. Tabla de homologación

    2.5.2. Enfoque de Ingresos

    2.5.3. Enfoque de Costos

    2.6. Cálculo y ponderación de los indicadores de valor

    2.7. Obtención del monto conclusivo (estimación final del monto de renta)

    2.8. Elaboración del trabajo y dictamen valuatorio correspondiente

TRANSITORIOS
ANEXO 1
ANEXO 2

EJERCICIOS ILUSTRATIVOS

JUAN PABLO GOMEZ MORIN RIVERA, Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), con fundamento en los artículos 142 de la Ley General de Bienes Nacionales, 5 fracción V del Reglamento del INDAABIN y las Normas séptima y novena de las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los avalúos y justipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales, he tenido a bien emitir el siguiente:

PROCEDIMIENTO TECNICO PT-ARRTU PARA LA ELABORACION DE TRABAJOS VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL MONTO DE ARRENDAMIENTO DE TERRENOS URBANOS

  1. Introducción

    1.1. Generalidades

    En el presente procedimiento se establecen en forma documental las bases que permiten unificar y clarificar la utilización de conceptos y técnicas, así como las directivas básicas para la ejecución de trabajos de valuación para estimar el monto de renta de terrenos urbanos.

    Es práctica usual que el monto de renta de un terreno urbano se estime con base en el análisis de mercado de las características extrínsecas (ubicación, tipo y calidad en los servicios públicos, vistas panorámicas, usos de suelos en la zona, entre otros), e intrínsecas (superficie, topografía, forma, uso de suelo autorizado, frente, entre otros) inherentes al bien, a la investigación del mercado inmobiliario y a la aplicación y ponderación de las variables predominantes.

    1.2. Criterios técnicos en que aplica

    Por ser un procedimiento técnico relacionado con casos en los que la justipreciación de rentas de terrenos urbanos es común, aplica en los siguientes criterios técnicos:

    I) ARR-BI, (Arrendamiento de Bienes Inmuebles)

    II) DJ-BI, I (Diligencias Judiciales de Bienes Inmuebles)

    1.3. Premisas al arrendamiento de terrenos urbanos

    1. En este procedimiento se estima el monto de la renta de terrenos urbanos sin construcciones (valor de mercado)

    2. El monto de la renta conclusivo de terrenos urbanos resulta de la ponderación de los indicadores de montos de rentas obtenidos de la aplicación de los enfoques valuatorios comparativo de mercado y de ingresos, este último por la capitalización inversa del indicador de valor de mercado homologado del terreno por la tasa de rentabilidad de mercado apropiada al uso del terreno sujeto de justipreciación

    3. Para este procedimiento, se consideran terrenos que por su ubicación se encuentran dentro de una traza urbana, y que tienen asignado el uso del suelo como urbano y están libres de mejoras

    4. Este procedimiento cumple en su desarrollo con los ocho pasos del proceso valuatorio establecidos en las metodologías y criterios de carácter técnico, considerando en todos los casos que existe una solicitud previa de trabajo valuatorio y se ha cumplido con el primer paso que consiste en la "Recepción de solicitud"

    5. Todos los componentes y las acciones consideradas en este procedimiento han sido incorporadas, vigilando que se apeguen al marco legal vigente

    6. Todos los términos utilizados en este procedimiento se apegan al Glosario de Términos de Valuación de Bienes Nacionales que emite el INDAABIN

    7. La vigencia legal de los trabajos valuatorios elaborados bajo este procedimiento técnico, se mantendrá mientras permanezcan durante la misma las condiciones físicas, técnicas, económicas, políticas y sociales en el estado descrito en el cuerpo del dictamen valuatorio y sus anexos

    8. Este procedimiento técnico es de aplicación propia del INDAABIN en apego a lo mandatado por la Ley General de Bienes Nacionales en el artículo 143, fracciones XI y XII

    1.4. Conceptos y definiciones a usar en este procedimiento técnico

    1.4.1. Terreno.- Es una porción de la superficie de la tierra delimitada por medio de linderos determinados geográfica y jurídicamente.

    1.4.2. Terrenos urbanos.- Son aquellos terrenos que por su ubicación se encuentran dentro de una traza urbana, y que tienen asignado el uso del suelo como urbano (pudiendo ser comercial, habitacional, industrial o equipamiento, entre otros), los que pueden contar además parcial o totalmente con servicios públicos como: drenaje y alcantarillado, agua potable, energía eléctrica y alumbrado público, banquetas y vías pavimentadas y deben estar libres de construcciones.

    No son urbanos, los terrenos que carezcan del uso de suelo urbano expedido por autoridad competente, aunque tengan servicios públicos; en su caso se considerarán terrenos en transición.

    1.4.3. Criterio técnico.- Es la directriz que involucra el proceso valuatorio y le permite al perito valuador vincular por tipo de bien la metodología que resulte aplicable con el procedimiento técnico correspondiente.

    1.4.4. Condiciones especiales.- Son aquellas características excepcionales de índole legal, física, económica y/o social, que afectan en parte o a la totalidad del bien en su valor, condiciones que no son características típicas del mercado donde se ubica el bien. Son ejemplo de estas condiciones:

    1.4.4.1. Bienes catalogados (inmuebles catalogados).- Son todos aquellos inmuebles, construcciones o sitios clasificados por el INAH, el INBA u otra autoridad federal o estatal con atribuciones, mediante un proceso técnico administrativo en que se declare que debido a su identificación, ubicación y cuantificación de edificaciones representativas con carácter histórico, artístico, cultural, social, político o religioso el inmueble en cuestión forma parte de la identidad del país, de una ciudad, población o barrio y por consiguiente, debe ser preservado.

    1.4.4.2. Bienes de interés paleontológico.- Son vestigios o restos fósiles de seres orgánicos que habitaron en épocas pretéritas y cuya investigación, conservación, restauración, recuperación o utilización revisten interés paleontológico y que se encuentran fuera del mercado.

    1.4.4.3. Bienes reservados a la Nación.- Son aquellos bienes que corresponden al dominio directo de la Nación con apego al artículo 27 Constitucional, por lo que son de carácter inalienable, imprescriptible e inembargable.

    1.4.4.4. Monumentos arqueológicos.- Son aquellos bienes muebles e inmuebles...

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