Aviso REF:187477
URBI DESARROLLOS URBANOS, S URBI DESARROLLOS URBANOS, S.A. DE C.V. Y SUBSIDIARIAS
DICTAMEN DE LOS AUDITORES INDEPENDIENTES
Señores accionistas:
Hemos examinado los balances generales consolidados de Urbi Desarrollos Urbanos, S.A. de C.V. y compañías subsidiarias al 31 de diciembre de 2002, 2001 y 2000, y los estados consolidados de resultados, de variaciones en el capital contable y de cambios en la situación financiera que les son relativos por los ejercicios que terminaron en esas fechas. Dichos estados financieros consolidados son responsabilidad de la administración de la compañía. Nuestra responsabilidad consiste en expresar una opinión sobre los mismos con base en nuestras auditorías.
Nuestros exámenes fueron realizados de acuerdo con las Normas de Auditoría Generalmente Aceptadas en México, las cuales requieren que la auditoría sea planeada y realizada de tal manera que permita obtener una seguridad razonable de que los estados financieros no contienen errores importantes, y de que están preparados de acuerdo con los Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados. La auditoría consiste en el examen, con base en pruebas selectivas, de la evidencia que soporta las cifras y revelaciones de los estados financieros; asimismo, incluye la evaluación de los principios de contabilidad utilizados, de las estimaciones significativas efectuadas por la administración y de la presentación de los estados financieros tomados en su conjunto. Consideramos que nuestros exámenes proporcionan una base razonable para sustentar nuestra opinión.
En nuestra opinión, los estados financieros consolidados antes mencionados presentan razonablemente, en todos los aspectos importantes, la situación financiera de Urbi Desarrollos Urbanos, S.A. de C.V. y compañías subsidiarias, al 31 de diciembre de 2002, 2001 y 2000, y los resultados de sus operaciones, las variaciones en su capital contable y los cambios en su situación financiera por los ejercicios que terminaron en esas fechas, de conformidad con los Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados en México.
Como se menciona en la nota 2 de los estados financieros adjuntos, a partir del 1 de enero de 2000, la compañía adoptó las disposiciones contenidas en el boletín D-4 Tratamiento Contable del Impuesto Sobre la Renta, del Impuesto al Activo y de la Participación de los Trabajadores en la Utilidad, emitido por el Instituto Mexicano de Contadores Públicos, con los efectos descritos en la nota 14.
Mexicali, B.C., a 27 de abril de 2003.
Mancera, S.C.
Integrante de Ernst & Young Global
C.P.C. Felizardo Gastélum Félix
Rúbrica.
URBI DESARROLLOS URBANOS, S.A. DE C.V. Y SUBSIDIARIAS
BALANCES GENERALES CONSOLIDADOS
(miles de pesos de poder adquisitivo al 31 de diciembre de 2002)
31 de diciembre
2002 2001 2000
Activo
Activo circulante
Efectivo e inversiones temporales $ 401,148 $ 343,723 $ 241,679
Clientes (nota 3) 1,130,577 987,186 741,194
Partes relacionadas (nota 4) 174,968 154,874 128,155
Inventarios (nota 5) 2,995,359 2,903,413 2,441,534
Otras cuentas por cobrar (nota 6) 110,602 90,479 94,711
Total del activo circulante 4,812,654 4,479,675 3,647,273
Clientes (nota 3) 55,569 33,236 37,570
Inmuebles, maquinaria y equipo, neto (nota 7) 170,649 132,589 121,925
Otros activos 4,400 1,902 2,868
Total del activo $ 5,043,272 $ 4,647,402 $ 3,809,636
Pasivo y capital contable
Pasivo a corto plazo
Créditos bancarios (nota 8) $ 437,761 $ 944,033 $ 812,671
Porción circulante del pasivo a largo plazo (nota 8) 52,025 78,291 40,955
Partes relacionadas (nota 4) 5,285 9,974 1,027
Cuentas por pagar a proveedores 590,475 575,942 460,480
Anticipos de clientes 96,204 34,841 15,907
Impuestos y otras cuentas por pagar (nota 9) 136,072 112,169 68,567
Total pasivo a corto plazo 1,317,822 1,755,250 1,399,607
Pasivo a largo plazo
Deuda a largo plazo (nota 8) 511,237 157,843 240,575
Cuentas por pagar (nota 10) 164,893 152,772 77,144
Impuesto Sobre la Renta diferido (nota 14) 1,139,680 1,021,240 831,924
Total del pasivo 3,133,632 3,087,105 2,549,250
Contingencias y compromisos (nota 11)
Capital contable (nota 12)
Capital social 142,755 142,755 142,755
Prima en suscripción de acciones 43,806 43,806 43,806
Resultados acumulados 2,727,071 2,263,899 1,888,801
Insuficiencia en la actualización del capital contable (273,303) (159,474) (84,287)
Efecto acumulado de Impuesto Sobre la Renta diferido (730,689) (730,689) (730,689)
Total del capital contable 1,909,640 1,560,297 1,260,386
Total del pasivo y capital contable $ 5,043,272 $ 4,647,402 $ 3,809,636
Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.
URBI DESARROLLOS URBANOS, S.A. DE C.V. Y SUBSIDIARIAS
ESTADOS CONSOLIDADOS DE RESULTADOS
(miles de pesos de poder adquisitivo al 31 de diciembre de 2002)
Años terminados el
31 de diciembre
2002 2001 2000
Ventas (nota 2h) $ 4,108,970 $ 3,735,869 $ 3,079,930
Costo de ventas (nota 2h) (2,772,686) (2,438,916) (2,018,432)
Utilidad bruta 1,336,284 1,296,953 1,061,498
Gastos generales y de administración (443,016) (409,676) (340,897)
Utilidad de operación 893,268 887,277 720,601
Costo integral de financiamiento
Gastos financieros (200,839) (308,692) (288,445)
Productos financieros 15,152 18,198 16,463
(Pérdida) utilidad cambiaria, neta (15,259) 2,679 244
Ganancia por posición monetaria 68,792 56,857 90,472
(132,154) (230,958) (181,266)
Otros ingresos (gastos), neto 7,576 2,008 (3,630)
Utilidad antes de Impuesto Sobre la Renta y de la
Participación de los Trabajadores en la Utilidad 768,690 658,327 535,705
Impuesto Sobre la Renta (notas 13 y 14) (305,518) (278,878) (234,002)
Participación de los Trabajadores en las Utilidades
(nota 13) - (4,351) -
Utilidad neta $ 463,172 $ 375,098 $ 301,703
Promedio ponderado de acciones en circulación
(nota 2n) 99,406,658 99,406,658 99,406,658
Utilidad por acción (en pesos) (nota 2n) $ 4.66 $ 3.77 $ 3.03
Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.
URBI DESARROLLOS URBANOS, S.A. DE C.V. Y SUBSIDIARIAS
ESTADOS CONSOLIDADOS DE VARIACIONES EN EL CAPITAL CONTABLE
AÑOS TERMINADOS EL 31 DE DICIEMBRE DE 2002, 2001 Y 2000
(miles de pesos de poder adquisitivo al 31 de diciembre de 2002)
| Número de acciones | Capital social | Prima en suscripción de acciones | Resultados acumulados | Exceso (insuficiencia) en la actualización del capital contable | Efecto acumulado de Impuesto Sobre la Renta diferido | Total del capital contable | Utilidad integral | |
| Saldos al 1 de enero de 2000 | 99,406,658 | $ 142,755 | $ 43,806 | $ 1,587,098 | $ 20,505 | $ 1,794,164 | $ 262,885 | |
| Efecto acumulado de Impuesto Sobre la Renta diferido (nota 16) | $ (730,689) | (730,689) | ||||||
| Utilidad del ejercicio | 301,703 | 301,703 | $ 301,703 | |||||
| Resultado por tenencia de activos no monetarios | ________ | ________ | ________ | ________ | (104,792) | ________ | (104,792) | (104,792) |
| Saldos al 31 de diciembre de 2000 | 99,406,658 | 142,755 | 43,806 | 1,888,801 | (84,287) | (730,689) | 1,260,386 | $ 196,911 |
| Utilidad del ejercicio | 375,098 | 375,098 | $ 375,098 | |||||
| Resultado por tenencia de activos no monetarios | ________ | ________ | ________ | ________ | (75,187) | ________ | (75,187) | (75,187) |
| Saldos al 31 de diciembre de 2001 | 99,406,658 | 142,755 | 43,806 | 2,263,899 | (159,474) | (730,689) | 1,560,297 | $ 299,911 |
| Utilidad del ejercicio | 463,172 | 463,172 | $ 463,172 | |||||
| Resultado por tenencia de activos no monetarios | ________ | ________ | ________ | ________ | (113,829) | ________ | (113,829) | (113,829) |
| Saldos al 31 de diciembre de 2002 | 99,406,658 | $ 142,755 | $ 43,806 | $ 2,727,071 | $ (273,303) | $ (730,689) | $ 1,909,640 | $ 349,343 |
Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.
URBI DESARROLLOS URBANOS, S.A. DE C.V. Y SUBSIDIARIAS
ESTADOS CONSOLIDADOS DE CAMBIOS EN LA SITUACION FINANCIERA
(miles de pesos de poder adquisitivo al 31 de diciembre de 2002)
Años terminados el
31 de diciembre
2002 2001 2000
Operación
Utilidad neta $ 463,172 $ 375,098 $ 301,703
Partidas aplicadas a resultados que no
requirieron la utilización de recursos
Depreciación 28,737 26,289 22,031
Impuesto Sobre la Renta diferido 264,486 274,588 228,419
756,395 675,975 552,153
Cambios en activos y pasivos de operación
Clientes (165,724) (241,659) 94,587
Otras cuentas por cobrar y otros activos (22,621) 5,198 (4,898)
Partes relacionadas-neto - 6,812 687
Inventarios (261,209) (577,551) (618,231)
Cuentas por pagar a proveedores 26,654 115,462 135,985
Anticipos de clientes 61,363 18,934 (4,417)
Impuestos y otras cuentas por pagar (66,709) 167,514 (91,588)
Recursos generados por actividades de operación 328,149 170,685 64,278
Financiamiento
Créditos bancarios y deuda a largo plazo (179,144) (7,104) 137,212
Préstamo a partes relacionadas (24,783) (24,585) (37,870)
Recursos (utilizados en) generados por
actividades de financiamiento (203,927) (31,689) 99,342
Inversión
Adquisición de activos fijos (66,797) (36,952) (23,067)
Recursos utilizados en actividades de inversión (66,797) (36,952) (23,067)
Aumento en efectivo e inversiones temporales 57,425 102,044 140,553
Efectivo e inversiones temporales
Al inicio del ejercicio 343,723 241,679 101,126
Al final del ejercicio $ 401,148 $ 343,723 $ 241,679
Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.
URBI DESARROLLOS URBANOS, S.A. DE C.V. Y SUBSIDIARIAS
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2002, 2001 Y 2000
NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS
(miles de pesos de poder adquisitivo al 31 de diciembre de 2002)
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Descripción del negocio
Urbi Desarrollos Urbanos, S.A. de C.V. (Urbi) y subsidiarias (en lo sucesivo la Compañía) se dedican principalmente a la compra de terrenos, el diseño de desarrollos habitacionales tanto de interés social, medio y residencial, así como la construcción, promoción y comercialización de los mismos.
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Resumen de las principales políticas y prácticas contables
Las políticas y prácticas contables de la Compañía están de...
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