Procedimiento Técnico PT-CUS para la elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el valor de construcciones urbanas para aseguramiento contra daños
| Fecha de disposición | 26 Mayo 2010 |
| Fecha de publicación | 26 Mayo 2010 |
| Emisor | SECRETARIA DE LA FUNCION PUBLICA |
| Sección | PRIMERA. Poder Ejecutivo |
Al margen un sello con el Escudo Nacional, que dice: Estados Unidos Mexicanos.- Secretaría de la Función Pública.- Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales. PROCEDIMIENTO TECNICO PT-CUS PARA LA ELABORACION DE TRABAJOS VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL VALOR DE CONSTRUCCIONES URBANAS PARA ASEGURAMIENTO CONTRA DAÑOS.
INDICE
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Introducción
1.1. Generalidades
1.2. Criterios Técnicos en que aplica
1.3. Premisas a la valuación de aseguramiento contra daños
1.4. Conceptos y definiciones a usar en este Procedimiento Técnico
1.4.1. Condiciones especiales
1.4.1.1. Bienes catalogados (Inmuebles catalogados)
1.4.1.2. Bienes de interés paleontológico
1.4.1.3. Bienes reservados a la Nación.
1.4.1.4. Monumentos arqueológicos
1.4.1.5. Usos dañinos
1.4.1.6. Usos improcedentes
1.4.1.7. Usos ineficientes
1.4.2. Criterio técnico
1.4.3. Edificaciones
1.4.3.1. Edificaciones urbanas
1.4.4. Enfoque Comparativo de Mercado
1.4.5. Enfoque de Costos
1.4.6. Enfoque de Ingresos
1.4.7. Exclusiones
1.4.8. Factor de ajuste
1.4.9. Fecha de emisión del dictamen valuatorio
1.4.10. Fecha de inspección
1.4.11. Fecha de valores
1.4.12. Finalidad del dictamen
1.4.13. Homologación
1.4.14. Mayor y mejor uso del bien
1.4.15. Porción no asegurable
1.4.16. Propósitos del avalúo
1.4.17. Uso del dictamen
1.4.18. Valor Comercial
1.4.19. Valor de Reposición Asegurable
1.4.20. Valor Neto de Reposición Asegurable
1.4.21. Valor Real Asegurable
1.4.22. Vigencia legal
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Procedimiento técnico
2.1. Recepción de la solicitud
2.2. Identificación del avalúo
2.2.1. Parámetros del avalúo
2.2.1.1. Revisión de la documentación procedente
(base informativa)
2.2.1.1.1. Bienes asegurables
2.2.1.1.2. Exclusiones
2.2.1.1.3. Porción no asegurable
2.2.1.2. Uso del dictamen
2.2.1.3. Propósito del avalúo
2.2.1.4. Finalidad del dictamen
2.2.1.5. Criterio técnico
2.2.1.6. Fecha de inspección
2.2.1.7. Condiciones especiales
2.2.1.8. Condiciones hipotéticas
2.2.1.9. Suposiciones extraordinarias
2.2.1.10. Fecha de valores
2.2.1.11. Fecha de emisión del dictamen valuatorio
2.2.1.12. Vigencia legal
2.2.2. Valores que se estiman en este procedimiento técnico
2.3. Inspección física y descripción del inmueble (trabajo de campo)
2.3.1. Inspección de las construcciones del bien inmueble en estudio
2.3.1.1. Descripción del uso actual
2.3.1.2. Tipos y calidad de construcción
2.3.1.3. Número de niveles
2.3.1.4. Area construida
2.3.1.5. Edad efectiva
2.3.1.6. Vida útil remanente
2.3.1.7. Vida útil total
2.3.1.8. Estado de conservación
2.3.1.9. Calidad de proyecto
2.3.1.10. Unidad rentable o susceptible de rentarse
2.3.1.11. Elementos de la construcción
2.3.1.12. Demoliciones
2.4. Recopilación de información (de datos del mercado inmobiliario)
2.5. Selección del procedimiento técnico (método de valuación)
2.5.1. Enfoque de costos
2.5.1.1. Valor de las Construcciones
2.5.1.2. Valor de instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias
2.5.1.3. Obsolescencias o apreciaciones
2.6. Cálculo y ponderación de indicadores del valor
2.7. Valor de Reposición Asegurable
2.8. Valor Real Asegurable
2.9. Obtención del valor conclusivo (estimación final del valor)
2.10. Elaboración del trabajo y dictamen valuatorio (informe de avalúo)
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Ejercicio ilustrativo
JUAN PABLO GOMEZ MORIN RIVERA, Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), con fundamento en los artículos 142 de la Ley General de Bienes Nacionales, 5 fracción V del Reglamento del INDAABIN y Normas séptima y novena de las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los avalúos y Justipreciaciones de renta a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales, he tenido a bien emitir el siguiente:
PROCEDIMIENTO TECNICO PT-CUS PARA LA ELABORACION DE TRABAJOS VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL VALOR DE CONSTRUCCIONES URBANAS PARA ASEGURAMIENTO CONTRA DAÑOS
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Introducción
1.1. Generalidades
En el presente Procedimiento se establecen en forma documental las bases que permiten unificar y clarificar la utilización de conceptos y técnicas, así como las directrices básicas para la ejecución de trabajos valuatorios que permitan estimar el valor de construcciones urbanas para aseguramiento contra daños.
Con base en el artículo 32, fracción IV de la Ley General de Bienes Nacionales, en relación al aseguramiento contra daños de los inmuebles federales, el presente procedimiento considera que todas aquellas construcciones urbanas estén debidamente valoradas ante la posibilidad de ocurrencia de algún siniestro, de tal forma que se garantice la recuperación y conservación del Patrimonio de la Nación.
Los valores que se determinen mediante el presente procedimiento, tienen como objetivo garantizar la reposición o reproducción de todas aquellas construcciones de tipo urbano que por alguna razón sufran de algún desperfecto o daño que sea susceptible de aseguramiento con base a lo contratado en las respectivas pólizas de seguros sin perjuicio de lo establecido en las leyes de la materia.
Se debe entender para efectos de este procedimiento como construcciones urbanas a todas aquellas edificaciones que cuenten con servicios públicos y que se encuentren dentro de los límites de las ciudades y que no sean rurales. A manera enunciativa pero no limitativa se mencionan algunos tipos de construcciones consideradas como urbanas: conjuntos habitacionales verticales u horizontales, edificios de oficinas y habitacionales, casas, obras de infraestructura urbana, naves industriales y comerciales, bodegas, inmuebles de valor histórico, inmuebles de valor artístico, entre otros.
El aseguramiento contra daños de las edificaciones, se realiza a través de una póliza de seguro, que es un documento en el que constan las condiciones estipuladas entre el asegurador y asegurado con respecto al contrato de seguro, el contratante (asegurado) y una compañía aseguradora reconocida como tal (aseguradora), por virtud del cual el asegurador se obliga frente al asegurado mediante la percepción de una prima, a pagar una indemnización, dentro de los límites pactados, si se llegara a producir el evento previsto (siniestro).
Al tratarse de un contrato entre dos entes con personalidad jurídica, existen condiciones y exclusiones específicas acordadas entre las partes que hacen que cada póliza de seguro pueda ser diferente una de otra; por lo tanto el valuador de bienes nacionales, deberá tener acceso a la póliza de seguro para verificar de manera específica las condiciones, exclusiones y porciones no asegurables previamente acordadas entre las partes, mismas que deberán ser tomadas en consideración para la realización del avalúo.
El avalúo para el objeto de seguros generalmente busca satisfacer la necesidad de conocer el valor de una propiedad, con la finalidad de que la suma asegurada sea suficiente para cubrir el monto del daño causado por el siniestro (indemnización) y/o para establecer con base a la suma asegurada, el monto de prima que deberá pagar el asegurado. Además de que se establece la preexistencia de los bienes asegurables, garantizando transparencia sobre reclamaciones futuras.
Dado que un seguro tiene como objetivo el cubrir los posibles daños causados por un siniestro, lo que se busca es tener un valor que permita reponer (reemplazar) o reproducir el bien dañado a causa del siniestro; por tal motivo el valor que se deberá estimar para efectos de seguros es el Valor de Reposición Asegurable.
La principal cobertura de los seguros es con relación al costo de reemplazar o reproducir el bien objeto del daño, por lo que comúnmente se utiliza el enfoque de costos para la reposición o reproducción del bien inmueble y el enfoque de ingresos para efectos de pérdidas consecuenciales.
Las porciones no asegurables que por lo general se excluyen en las pólizas de seguros son: terreno, cimentaciones, bardas e instalaciones bajo nivel de piso.
Las porciones no asegurables no significan que no sean susceptibles de daño, ni que se encuentren ajenas de la propiedad a valuar, por lo que es responsabilidad del valuador de bienes nacionales, el revisar la póliza para identificar de manera específica las exclusiones de la misma. Para el caso de que el avalúo sea para contratar una póliza por primera vez y no exista antecedente, quien deberá señalar las exclusiones de la póliza y por tanto del avalúo, será el asesor externo de seguros y/o el responsable interno de seguros en las dependencias o entidades de la Administración Pública Federal que estén solicitando el avalúo. El Valuador de Bienes Nacionales nunca deberá decidir unilateralmente sobre qué bienes se incluyen o se excluyen del avalúo, ni sobre los límites de cobertura establecidos en la póliza, ya que esto es responsabilidad del promovente.
En la mayoría de las veces los daños ocasionados por un siniestro no destruyen al 100% las construcciones, por lo que el avalúo deberá estar organizado en su descripción y valores por cada una de las posibles zonas de riesgo, como por ejemplo: edificio, piso, departamento, zonas de alto riesgo a explosión, inundación, fuego o sismo entre otros. Esto tiene el objetivo de facilitar el trabajo del ajustador de seguros, quien estimará el monto de la indemnización para reemplazar o reponer el bien dañado.
1.2. Criterios Técnicos en que aplica:
Por ser un Procedimiento Técnico que permite valuar bienes inmuebles urbanos para efecto de aseguramiento contra daños; es aplicable en las solicitudes que realicen los servidores públicos de las dependencias o entidades de la Administración Pública Federal además de otras instituciones públicas, al Valuador de Bienes Nacionales y, aplica en el siguiente criterio técnico:
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AS-BI, Aseguramiento contra Daños de Bienes Inmuebles.
1.3. Premisas a la valuación de aseguramiento contra daños
(a) Para este Procedimiento, se consideran construcciones que por su ubicación se encuentran dentro de una traza urbana y, que los terrenos...
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