Metodología y criterios de carácter técnico para la elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el valor de los bienes intangibles, bienes inmuebles, bienes muebles usados, unidades instaladas y unidades económicas de los que las dependencias, la Procuraduría General de la República, las unidades administrativas de la Presidencia de la República y las entidades pretendan adquirir derechos de propiedad, posesión o cualquier otro derecho real mediante compra-venta, arrendamiento financiero, permuta, donación y dación en pago
| Fecha de disposición | 26 Enero 2009 |
| Fecha de publicación | 26 Enero 2009 |
| Materia | Derecho Mercantil y de la Empresa |
| Emisor | SECRETARIA DE LA FUNCION PUBLICA |
| Sección | SEGUNDA. Poder Ejecutivo |
Al margen un sello con el Escudo Nacional, que dice: Estados Unidos Mexicanos.- Secretaría de la Función Pública.- Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales. METODOLOGIA Y CRITERIOS DE CARACTER TECNICO PARA LA ELABORACION DE TRABAJOS VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL VALOR DE LOS BIENES INTANGIBLES, BIENES INMUEBLES, BIENES MUEBLES USADOS UNIDADES INSTALADAS Y UNIDADES ECONOMICAS DE LOS QUE LAS DEPENDENCIAS, LA PROCURADURIA GENERAL DE LA REPUBLICA, LAS UNIDADES ADMINISTRATIVAS DE LA PRESIDENCIA DE LA REPUBLICA Y LAS ENTIDADES PRETENDAN ADQUIRIR DERECHOS DE PROPIEDAD, POSESION O CUALQUIER OTRO DERECHO REAL MEDIANTE: COMPRA-VENTA, ARRENDAMIENTO FINANCIERO, PERMUTA, DONACION Y DACION EN PAGO.
INDICE:
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Introducción
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Objeto de la Metodología
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Ambito de Aplicación
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Consideraciones Previas a la Metodología
4.1. Bienes objeto de esta metodología
4.1.1. Los bienes inmuebles
4.1.2. Los bienes muebles
4.1.3. Unidad económica (empresa)
4.1.4. Unidad instalada
4.1.5. Bienes intangibles
4.2. Valores comúnmente utilizados en la adquisición de bienes nacionales
4.2.1. Valor Comercial (Valor Justo de Mercado)
4.2.2. Valor Físico (Valor Neto de Reposición)
4.2.3. Valor de Capitalización
4.2.4. Valor Comparativo de Mercado
4.2.5. Valor de activos intangibles
4.2.6. Valor de Mercado para Uso Continuado
4.2.7. Valor como negocio en marcha
4.2.8. Valor de Oportunidad
4.2.9. Valor de Realización Ordenada
4.2.10. Valor en Uso
4.3. Clasificación de los avalúos por tipo de bien y de acuerdo al valuador de bienes nacionales que puede practicarlos
4.3.1. Avalúos que por Ley corresponde practicar sólo al INDAABIN.
4.3.2. Avalúos que por Ley puede practicar el INDAABIN con los peritos valuadores que
conforman su Padrón Nacional de Peritos, las instituciones de crédito o los especialistas en materia de valuación con cédula profesional expedida por autoridad competente
4.4. Aspectos legales
4.5. Principios económicos aplicables a la valuación
4.6. Aspectos técnicos
4.6.1. De los enfoques de valuación
4.6.1.1. Enfoque Comparativo de Mercado
4.6.1.2. Enfoque de Costos
4.6.1.3. Enfoque de Ingresos
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Generalidades de la Metodología
5.1. Uso del dictamen de avalúo para adquisición
5.2. Propósito
5.3. Finalidad
5.4. Alcance de la valuación
5.5. Fecha del dictamen, escenarios de valor y vigencia legal
5.6. Fecha de Inspección
5.7. Fecha de valores
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Criterios Técnicos
6.1. Criterio técnico AD-BI, dictaminación del valor comercial para la adquisición de bienes inmuebles
6.1.1. Proceso valuatorio
6.1.1.1. Recepción de solicitud y base informativa (documentación procedente)
6.1.1.2. Identificación del bien a valuar
6.1.1.3. Inspección del bien a valuar
6.1.1.4. Recopilación de información (obtención y clasificación de los datos)
6.1.1.5. Selección del procedimiento técnico
6.1.1.6. Cálculo de indicadores de valor
6.1.1.7. Ponderación y obtención del valor conclusivo (estimación final del valor)
6.1.1.8. Elaboración del trabajo y dictamen valuatorio
6.1.2. Dictaminación
6.1.3. Fundamento legal
6.1.4. Vigencia legal del dictamen
6.2. Criterio Técnico AD-UE, AD-UI y AD-I, dictaminación del valor comercial de unidades económicas (empresas), unidades instaladas, derechos y/o bienes intangibles
6.2.1. Proceso valuatorio
6.2.1.1. Recepción de solicitud y base informativa (documentación procedente)
6.2.1.2. Identificación del bien a valuar
6.2.1.3. Inspección del bien a valuar (unidad económica)
6.2.1.4. Recopilación de información (obtención y clasificación de los datos)
6.2.1.5. Selección del procedimiento técnico
6.2.1.6. Cálculo de indicadores de valor
6.2.1.7. Ponderación y obtención del valor conclusivo (estimación final del valor)
6.2.1.8. Elaboración del trabajo y dictamen valuatorio
6.2.2. Dictaminación
6.2.3. Fundamento legal
6.2.4. Vigencia legal del dictamen
6.3. Criterio técnico AD-BM, dictaminación del valor comercial por la adquisición de bienes muebles
6.3.1. Proceso valuatorio
6.3.1.1. Recepción de solicitud y base informativa (documentación procedente)
6.3.1.2. Identificación del bien a valuar
6.3.1.3. Inspección del bien a valuar
6.3.1.4. Recopilación de información (obtención y clasificación de los datos)
6.3.1.5. Selección del procedimiento técnico
6.3.1.6. Cálculo de indicadores de valor
6.3.1.7. Ponderación y obtención del valor conclusivo (estimación final del valor)
6.3.1.8. Elaboración del trabajo y dictamen valuatorio
6.3.2. Dictaminación
6.3.3. Fundamento legal
6.3.4. Vigencia legal del dictamen
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Interpretación
JUAN PABLO GOMEZ MORIN RIVERA, Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), con fundamento en los artículos 142 de la Ley General de Bienes Nacionales, 5 fracción V del Reglamento del INDAABIN y las Normas séptima y octava de las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los avalúos y justipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales, he tenido a bien emitir la siguiente:
METODOLOGIA Y CRITERIOS DE CARACTER TECNICO PARA LA ELABORACION DE TRABAJOS VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL VALOR DE LOS BIENES INTANGIBLES, BIENES INMUEBLES, BIENES MUEBLES USADOS UNIDADES INSTALADAS Y UNIDADES ECONOMICAS DE LOS QUE LAS DEPENDENCIAS, LA PROCURADURIA GENERAL DE LA REPUBLICA, LAS UNIDADES ADMINISTRATIVAS DE LA PRESIDENCIA DE LA REPUBLICA Y LAS ENTIDADES PRETENDAN ADQUIRIR DERECHOS DE PROPIEDAD, POSESION O CUALQUIER OTRO DERECHO REAL
MEDIANTE: COMPRA-VENTA, ARRENDAMIENTO FINANCIERO, PERMUTA, DONACION Y DACION EN PAGO
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Introducción
El Plan Nacional de Desarrollo (PND) 2007-2012, tiene como finalidad establecer los objetivos nacionales, las estrategias y las prioridades de la Administración Pública Federal que deberán regir la acción del gobierno, de tal forma que ésta tenga un rumbo y una dirección clara. Representa el compromiso que el Gobierno Federal establece con los ciudadanos que permita, la rendición de cuentas, que es condición indispensable para un buen gobierno. Por lo cual entre sus estrategias, contempla impulsar la vigencia de leyes modernas, suficientes, claras y sencillas, el aprovechamiento sustentable de los recursos naturales, protección del medio ambiente, educación y conocimiento para la sustentabilidad ambiental lograr la transparencia y el combate a la corrupción, la administración con pertinencia y calidad del patrimonio inmobiliario federal, lo que exige el buen uso y aprovechamiento de los inmuebles del Gobierno Federal mediante el registro público, el avalúo y la conservación, construcción y defensa de los inmuebles. Así mismo, el PND busca fortalecer la comunicación con la ciudadanía, simplificar los trámites administrativos y continuar con la mejora regulatoria en toda la administración pública.
La Ley General de Bienes Nacionales en el artículo 143 fracciones I, III y XVIII, señala que previamente a la celebración de los actos jurídicos en los que intervengan las dependencias, la Procuraduría General de la República, las unidades administrativas de la Presidencia de la República y, en su caso, las entidades, corresponderá a la Secretaría de la Función Pública a través del INDAABIN dictaminar el valor para la adquisición de bienes inmuebles, bienes muebles usados que la Administración Pública Federal pretenda adquirir mediante el procedimiento de invitación a cuando menos tres proveedores o de adjudicación directa y el valor del patrimonio de las unidades económicas e instaladas. Así mismo con base en el artículo 144, fracciones I, III, IV, VIII, y XIII, corresponderá también a la Secretaría de la Función Pública, así como a las instituciones de crédito o a los especialistas en materia de valuación con cédula profesional expedida por autoridad competente, dictaminar el valor de los inmuebles respecto de los que la Federación pretenda adquirir derechos de propiedad, posesión o cualquier otro derecho real, mediante contratos de compraventa, permuta, arrendamiento financiero o cualquier otro de derecho común, el valor del patrimonio de las unidades instaladas y el valor de los bienes muebles usados que pretenda adquirir la propia Federación. En cuanto al artículo 144, éste se crea para darle participación a otros valuadores además del INDAABIN y dejar los actos jurídicos relacionados con bienes del patrimonio de las entidades, las cuales podrán elegir libremente.
También, en el artículo 7 de los Lineamientos para la Adquisición y Enajenación de Inmuebles por parte de las dependencias y entidades de la Administración Pública Federal, se señala que las negociaciones para determinar el precio de adquisición del bien deberán realizarse de conformidad con un avalúo. Si quien participa en la operación de compra-venta es una dependencia, el avalúo deberá ser obligadamente emitido por la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales hoy INDAABIN-; si quien participa en la operación de compra-venta es un organismo descentralizado, el avalúo podrá ser emitido por dicha Comisión o por una sociedad nacional de crédito.
Como resultado de lo anterior, en el INDAABIN se determinó emitir la presente metodología, dado que antes de su emisión se contaba únicamente con criterios, que son enunciados de la finalidad de los avalúos de acuerdo con diversas aplicaciones, pero que por su simplicidad no presentan al detalle requerido, los procedimientos o métodos a seguir en los diversos casos de valuación que se manejan en la Institución. Esta falta de especificidad, causaba que al realizarse los avalúos se actuara con discrecionalidad y que los resultados no fuesen siempre lo suficientemente óptimos para cumplir con el propósito de estos avalúos en el marco de equidad e imparcialidad, que es uno de los enunciados básicos de los trabajos valuatorios profesionales.
La presente metodología contempla el escenario de la Misión y Visión del INDAABIN en lo concerniente a proporcionar a la Administración Pública Federal, servicios valuatorios dentro de un marco ubicado en el...
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