Metodología para estimar el valor comercial de los bienes distintos a la tierra - 14 de Septiembre de 2015 - DOF. Diario Oficial de la Federación - Legislación - VLEX 582385646

Metodología para estimar el valor comercial de los bienes distintos a la tierra

Fecha de Entrada en Vigor:14 de Octubre de 2015
Edición:Matutina
Emisor:Secretaría de la Función Pública
 
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Al margen un sello con el Escudo Nacional, que dice: Estados Unidos Mexicanos.- Secretaría de la Función Pública.- Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.- Presidencia. SORAYA PÉREZ MUNGUÍA, Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, con fundamento en lo previsto por los artículos 29, fracción XXII y 142 de la Ley General de Bienes Nacionales; 3, apartado B, y 85 del Reglamento Interior de la Secretaría de la Función Pública; 1, 3, fracción V, y 6, fracción V, del Reglamento del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales y Normas Primera, fracción II y Séptima de las Normas conforme a las cuales se llevaran a cabo los avalúos y justipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales, y

CONSIDERANDO

Que el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), es el órgano desconcentrado de la Secretaría de la Función Pública, encargado de ejercer las atribuciones que le confieren la Ley General de Bienes Nacionales y demás leyes, reglamentos y ordenamientos jurídicos de carácter federal, en materia de planeación, política y administración de inmuebles federales, avalúos, justipreciaciones de rentas; de inventario, registro y catastro del patrimonio inmobiliario federal y paraestatal, así como de la vigilancia, control, protección, adquisición, enajenación y afectación de inmuebles federales, de conformidad con los artículos 3, apartado B y 85 del Reglamento Interior de la Secretaría de la Función Pública, en relación con el artículo 1 de su Reglamento.

Que el INDAABIN proporciona a la Administración Pública Federal, así como a las demás Instituciones Públicas, la práctica de avalúos y justipreciaciones de rentas que le soliciten, derivados de aquellos actos jurídicos previstos en los artículos 143 y 144 de la Ley General de Bienes Nacionales, siendo necesario contar con metodologías que establezcan las bases para el cálculo y estimación del valor comercial de los bienes distintos a la tierra, así como determinar el proceso para la emisión de dictámenes valuatorios con calidad técnica, certeza jurídica, oportunidad y transparencia, por lo que he tenido a bien expedir la siguiente:

METODOLOGÍA PARA ESTIMAR EL VALOR COMERCIAL DE LOS BIENES DISTINTOS A LA TIERRA

  1. - INTRODUCCIÓN

    En la presente metodología se establece en forma documental las bases que permiten la utilización de conceptos y técnicas, así como las directrices básicas a seguir para el cálculo y estimación del Valor Mínimo y Máximo para Indemnizar los Bienes Distintos a la Tierra.

    Esta metodología cumple y considera los principios básicos y enfoques establecidos en las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los avalúos y justipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales.

    Todos los términos utilizados en esta metodología están apegados al Glosario de Términos que forma parte de la normatividad técnica emitida por el INDAABIN.

  2. - OBJETO DE LA METODOLOGÍA

    La presente metodología tiene por objeto unificar los conceptos y técnicas que se utilizan para estimar los valores mínimos y máximos para indemnizar de los Bienes Distintos a la Tierra; ésta metodología es una herramienta de trabajo que sirve de guía y apoyo a los valuadores de bienes nacionales estableciendo los lineamientos que se han de seguir para la práctica valuatoria de dichos bienes.

    La adecuada interpretación de esta metodología, permitirá la emisión de trabajos valuatorios con calidad técnica, certeza jurídica, oportunidad y transparencia.

  3. - ÁMBITO DE APLICACIÓN

    Este documento tiene su ámbito de aplicación en los casos en que se requiera contar con trabajos valuatorios a nivel de consultoría de bienes distintos a la tierra en los que sea necesario estimar los valores mínimos y máximos para indemnizar.

    Los Actos Jurídicos en los que es aplicable esta metodología son: Adquisiciones, Enajenación, Indemnización, Concesiones, Diligencias Judiciales y Aseguramiento.

    Su aplicación será obligatoria para todos los valuadores de bienes nacionales en los trabajos valuatorios que soliciten las distintas Dependencias, Entidades, la Federación, las Instituciones Públicas, Empresas Productivas del Estado y las Instituciones destinatarias con apego a la Ley General de Bienes Nacionales.

  4. - CONSIDERACIONES PREVIAS A LA METODOLOGÍA

    Para efectos de esta metodología los valores mínimos y máximos para indemnizar se definen de la siguiente manera:

    Es el rango (mínimo y máximo) de costos necesario para reemplazar, reparar o reconstruir aquellos cultivos cíclicos y no cíclicos, árboles, maderas preciosas, así como cercas y otras mejoras al terreno, incluyendo construcciones existentes, que resultan afectados por obras de infraestructura considerando su condición en el momento en que sucedió el daño, tomando en cuenta la edad, condición y vida útil remanente.

    Es el resultado del análisis de hasta tres parámetros valuatorios que toman en cuenta indicadores de mercado, a saber: indicador de valor físico o neto de reposición (enfoque de costos), indicador de valor de capitalización de rentas (enfoque de ingresos) e indicador de valor comparativo de mercado (enfoque comparativo de mercado).

    Los bienes objeto de esta metodología son:

    · Cultivos anuales.- Son aquellos que su vida vegetativa y por ende su ciclo de producción, concluye en un término menor o igual a un año.

    Se consideran las siguientes tecnologías:

    o Bmf.- Riego por bombeo, semilla mejorada, con fertilización.

    o Gmf.- Riego por gravedad, semilla mejorada, con fertilización.

    o Tmf.- Temporal, semilla mejorada, con fertilización.

    o Hmf.- Humedad, semilla mejorada, con fertilización.

    · Cultivos perennes.- Son aquellos que su vida vegetativa y su ciclo de producción, ya sea continuo o discontinuo anualmente, abarcan más de un año. Se aplica a los cultivos que viven más de un año en su proceso productivo y que no mueren después de la producción. Pueden ser caducifolios y perennifolios.

    · Agostaderos.- Son aquellas cubiertas vegetales, plantadas o nativas, en el estado en que se encuentren, cuyo fin es servir de alimento mediante el procedimiento de pastoreo directo a cualquier especie animal, que sea de utilidad al género humano.

    · Forestales.- Son árboles que están en pie (arraigados al predio), valorados por volumen de madera aprovechable, de los que se consideran únicamente las especies (maderables) de bosques y selvas (sistemas silvícolas).

    · Cercados de piedra.- Son construcciones, sin cimentación, ni estructura, constituidas por apilamientos de piedra obtenida en el sitio, con propósito de delimitación de terrenos y/o contención de semovientes.

    · Infraestructura.- Son algunos bienes distintos de la tierra, que contribuyen como apoyo en la producción agropecuaria, que están constituidos por materiales inertes, como madera, tubería, alambrados y mallas metálicas, que son soporte o estructuras de contención, principalmente de semovientes o estructuras limítrofes. Se incluyen en este rubro los desmontes, las limpiezas de terreno y preparaciones para la siembra (cultivos anuales) y establecimiento de perennes.

    Valores que se dictaminan

    Según el uso que solicite el promovente para los actos jurídicos de indemnización y diligencias judiciales se requiere estimar el valor comercial.

    El rango de valores para indemnizar se determinará de acuerdo a las unidades utilizadas conforme a lo siguiente:

    1. Por cada pieza de bien distinto de la tierra en el caso de frutales;

    2. Por metro cúbico de madera aprovechable (Valor Total Árbol, VTA) en el caso de los forestales;

    3. En el caso de los bienes distintos de la tierra de difícil cuantificación unitaria (alfalfa, espárrago, piña, agostaderos entre otros) por una (1) hectárea de plantación;

    4. En el caso de cerca de piedra e infraestructura, por metro lineal;

    5. El desmonte y limpieza de terreno se valuará por hectárea.

  5. - GENERALIDADES DE LA METODOLOGÍA

    Características del informe

    ELABORACIÓN DEL TRABAJO Y DICTAMEN VALUATORIO CORRESPONDIENTE (INFORME DE AVALÚO)

    El perito valuador deberá realizar el trabajo y dictamen valuatorio, de acuerdo a lo señalado en el apartado 4 de esta metodología, así como al formato de avalúo que contenga los siguientes rubros listados de manera enunciativa mas no limitativa:

    1) Antecedentes de la solicitud, servidor público e institución solicitante;

    2) Vigencia;

    3) Datos descriptivos del bien, datos generales del entorno o la zona donde se ubica el bien o los bienes valuados;

    4) Uso, Propósito y Finalidad del trabajo y dictamen valuatorio;

    5) Fundamento jurídico;

    6) Definiciones de enfoques y conceptos de valor utilizados;

    7) Aplicación del o de los enfoques adecuados y cálculo del indicador de valor para cada uno de ellos;

    8) Consideraciones previas a la conclusión y condiciones limitantes;

    9) Nombres y firmas de los servidores públicos, personal técnico, peritos valuadores y representantes en los cuerpos colegiados de avalúos, que en su caso intervengan en el dictamen valuatorio (trabajo del perito y certificado o conclusión);

    10) Conclusión del avalúo;

    11) Los anexos que resulten pertinentes.

    Anexo.- Adicionalmente a cada uno de los dos dictámenes (de cultivos anuales y perennes), el perito valuador presentará los valores de los tabuladores separados en las correspondientes secciones.

  6. Dictamen de anuales: Sección única de valores de cultivos anuales.

    Se reportan valores mínimo y máximo para cada una de las etapas: establecimiento y producción.

  7. Dictamen de perennes: Sección de cultivos perennes.

    1. Sección de especies...

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