Metodología de los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales para dictaminar el monto de las rentas de los activos: bienes inmuebles, muebles y negocios.
| Fecha de disposición | 09 Junio 2017 |
| Fecha de publicación | 09 Junio 2017 |
| Emisor | SECRETARIA DE HACIENDA Y CREDITO PUBLICO |
| Sección | SEGUNDA. Poder Ejecutivo |
Al margen un sello con el Escudo Nacional, que dice: Estados Unidos Mexicanos.- Secretaría de Hacienda y Crédito Público.- Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales. SORAYA PÉREZ MUNGUÍA, Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, Órgano Administrativo Desconcentrado de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, con fundamento en lo dispuesto por los artículos 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; 2, 17, 26 y 31, fracciones XXIX, XXX y XXXIII de la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal, 142 de la Ley General de Bienes Nacionales, 2o. Apartado D, fracción VI y 98-C, del Reglamento Interior de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, 1, 3 fracción V y 6, fracción V, del Reglamento del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales publicado en el Diario Oficial de la Federación el 12 de enero de 2017 y Norma Sexta del Acuerdo por el que se establecen las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.
CONSIDERANDO
Que el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), es un órgano administrativo desconcentrado de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (Secretaría), creado para ejercer, entre otras, diversas atribuciones en las materias inmobiliaria y valuatoria que le confiere a esta dependencia del Ejecutivo Federal la Ley General de Bienes Nacionales, Reglamentos, ordenamientos jurídicos de carácter federal y demás leyes aplicables.
Que de conformidad con lo dispuesto en los artículos 143 de la Ley General de Bienes Nacionales, éste Instituto proporciona a la Administración Pública Federal y demás instituciones públicas, previamente a la celebración de los actos jurídicos previstos en dicho ordenamiento, entre otros servicios, la emisión de dictámenes valuatorios de justipreciaciones de rentas y servicios valuatorios a nivel de consultoría.
Que con fecha 25 de julio de 2016, se publicó en el Diario Oficial de la Federación el Acuerdo por el que se establecen las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, en donde se prevé que será éste Instituto, quien emitirá las metodologías que considere necesarias y adecuadas para la elaboración del dictamen valuatorio o el reporte conclusivo del servicio valuatorio y en donde de manera específica se contempla la metodología para justipreciaciones de rentas.
Por lo que para cumplir con lo anterior y para dar mayor certeza jurídica a la determinación de montos de rentas, y con fundamento en la fracción V del artículo 6 del Reglamento del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, he tenido a bien expedir la siguiente:
METODOLOGÍA DE LOS SERVICIOS VALUATORIOS REGULADOS POR EL INSTITUTO DE ADMINISTRACIÓN Y AVALÚOS DE BIENES NACIONALES PARA DICTAMINAR EL MONTO DE LAS RENTAS DE LOS ACTIVOS: BIENES INMUEBLES, MUEBLES Y NEGOCIOS.
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INTRODUCCIÓN
La Ley General de Bienes Nacionales, en su artículo 142, establece la facultad de la Secretaría para emitir las normas, procedimientos, criterios y metodologías, de carácter técnico, conforme a los cuales se llevarán a cabo los servicios valuatorios previstos en la misma.
En forma adicional a lo previsto en la Ley General de Bienes Nacionales, la Ley Minera, la Ley Federal de Telecomunicaciones y Radiodifusión y demás disposiciones aplicables, confieren al Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales órgano administrativo desconcentrado de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, facultades para realizar los servicios valuatorios previstos en las mismas.
Con el objeto de garantizar la adecuada valuación en los actos jurídicos que se relacionan con las anteriores disposiciones legales mencionadas, se requiere contar con un marco normativo que permita unificar la utilización de conceptos, técnicas y procedimientos valuatorios congruentes con las normas internacionales de valuación, así como consolidar el ejercicio profesional de valuación que demanda la Ley General de Bienes Nacionales.
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OBJETO DE LA METODOLOGÍA
En la presente metodología se establecen las bases que permiten la utilización de conceptos, técnicas, principios básicos, enfoques establecidos, así como las directrices básicas a seguir para el cálculo y demás actividades y técnicas aplicadas para la estimación del monto de renta de los activos: bienes inmuebles (urbanos, en transición y agropecuarios), bienes muebles (maquinaria y equipo o propiedad personal), negocios, que se fundamenta en el Acuerdo por el que se establecen las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN) y demás disposiciones aplicables.
Esta metodología es una herramienta de trabajo obligatoria, la cual solamente es aplicable por el INDAABIN, estableciendo los lineamientos a seguir para la realización de servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.
La aplicación de esta metodología, permitirá la emisión de dictámenes valuatorios con calidad técnica, certeza jurídica, oportunidad y transparencia.
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ÁMBITO DE APLICACIÓN
Se dirige para el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, a través de los peritos pertenecientes al Padrón de Peritos Valuadores del INDAABIN, en los servicios valuatorios que soliciten las distintas Dependencias, Entidades y las Instituciones Públicas, así como personas físicas o morales autorizadas, con apego a la Ley General de Bienes Nacionales y las demás disposiciones vigentes aplicables.
La presente metodología aplica en todos los casos donde:
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Las dependencias, la Procuraduría General de la República, las unidades administrativas de la Presidencia de la República y las entidades tengan el carácter de arrendatarias, Para estos casos, la justipreciación de rentas significará el monto máximo que éstas podrán pagar por el arrendamiento.
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Las dependencias, la Procuraduría General de la República, las unidades administrativas de la Presidencia de la República y las entidades tengan el carácter de arrendadoras. En estos casos, la justipreciación de rentas significará el monto mínimo que éstas deberán cobrar por el arrendamiento.
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Los particulares requieran del monto de renta de un activo de acuerdo a lo que señala la Ley Minera.
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Cuando el promovente requiera el monto de renta, ya sea máximo o mínimo, en calidad de consultoría de acuerdo a la solicitud.
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CONSIDERACIONES PREVIAS A LA METODOLOGÍA
· Definiciones
Para efectos de la presente metodología de justipreciaciones de renta se entenderá por:
· Depreciación
En valuación es la pérdida del valor del activo por cualquier causa. Existiendo tres categorías: deterioro físico, obsolescencia interna y obsolescencia externa.
· Ingreso bruto
Es el ingreso o renta que genera un activo en un período determinado, antes de deducir algún gasto o pago.
· Justipreciación de rentas
Es el resultado del proceso de estimar el monto más probable para la renta de un activo, expresado en términos monetarios, a pagar o cobrar por dicho arrendamiento.
· Justipreciación de rentas por el método de flujo de efectivo descontado
Es el resultado del proceso de estimar el monto más probable para la renta de un activo, a través de un modelo económico y financiero, que considera la capacidad de pago en función de los ingresos y de los egresos, el monto de la inversión, el capital de trabajo y la rentabilidad de mercado sobre el tipo de activo, expresado en términos monetarios, a pagar o cobrar por dicho arrendamiento.
· Tasa de descuento
Es la tasa de interés para calcular el valor presente de flujos futuros.
· Tasa de productividad
Es la relación que existe entre la renta bruta que genera un activo y el resultado del enfoque de
costos o monto de inversión.
Asimismo, la metodología contempla las demás definiciones del Glosario de Términos que forma parte de la normativa técnica emitida por el INDAABIN.
· Activos Objeto de la Metodología
· Bienes inmuebles.
· Maquinaria y Equipo o Propiedad Personal (Bienes muebles).
· Negocios
· Actos jurídicos en los que aplica
Esta metodología podrá utilizarse cuando el uso del servicio valuatorio corresponda a los siguientes actos jurídicos: Justipreciación de Rentas, Atención a diligencias judiciales y todo tipo de trabajo a nivel de consultoría, ya sea para concluir el dictamen valuatorio o para utilizarlo en la estimación de otros tipos de valores.
El dictamen valuatorio surtirá efectos legales únicamente para un solo uso, propósito y finalidad señalados en la solicitud, por lo que en caso de requerir un uso distinto u otro propósito, se deberá elaborar una nueva solicitud.
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GENERALIDADES DE LA METODOLOGÍA
Es indispensable que el dictamen valuatorio cumpla con los siguientes apartados:
· Requerimientos básicos
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Uso.
Es el acto para el cual se pretende utilizar el dictamen valuatorio expresamente señalado por el solicitante del servicio (promovente), y en este caso exclusivamente se refiere a los siguientes: justipreciación de rentas, atención a diligencias judiciales o servicios valuatorios a nivel consultoría.
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Propósito
Dictaminar el monto de renta del periodo determinado en el análisis de acuerdo a la solicitud.
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Finalidad
Es el concepto que determina la aplicación del resultado del dictamen valuatorio como el monto mínimo (arrendador), monto máximo (arrendatario) o monto de renta, derivado del uso definido por el promovente.
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Alcance del servicio valuatorio
Es el apartado en el cual se describen...
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