Metodología y Criterios de Carácter Técnico para la elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el monto de las rentas de los bienes inmuebles, muebles y unidades económicas de los que las dependencias, la Procuraduría General de la República, las unidades administrativas de la Presidencia de la República y las entidades, deban cobrar cuando tengan el carácter de arrendadoras o pagar cuando tengan el carácter de arrendatarias (Continúa de la Primera Sección)
| Fecha de disposición | 09 Enero 2009 |
| Fecha de publicación | 09 Enero 2009 |
| Emisor | SECRETARIA DE LA FUNCION PUBLICA |
| Sección | SEGUNDA. Poder Ejecutivo |
Metodología y Criterios de Carácter Técnico para la elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el monto de las rentas de los bienes inmuebles, muebles y unidades económicas de los que las dependencias, la Procuraduría General de la República, las unidades administrativas de la Presidencia de la República y las entidades, deban cobrar cuando tengan el carácter de arrendadoras o pagar cuando tengan el carácter de arrendatarias (Continúa de la Primera Sección) (Viene de la página 74 de la Primera Sección)
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Criterios Técnicos
Los criterios técnicos sirven de guía para la realización del trabajo y dictamen valuatorio de los bienes a que se refieren los artículos 143 y 144 de la Ley General de Bienes Nacionales, encomendados a los valuadores de bienes nacionales, por lo cual estos criterios se deben de encontrar inmersos en los conceptos internacionalmente aceptados de la sana práctica valuatoria.
El criterio técnico correspondiente es la conjunción de la metodología (acto jurídico/uso) y el tipo de bien por valuar; permite pasar del concepto jurídico (uso/tipo de bien) al concepto técnico (procedimiento técnico).
Según los distintos tipos de bienes a justipreciar, cuyo monto de rentas se busque dictaminar, existen los siguientes criterios técnicos:
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ARR-BI, Arrendamiento de Bienes Inmuebles
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ARR-BM, Arrendamiento de Bienes Muebles
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ARR-UE, Arrendamiento de Unidades Económicas
Todos los procesos que se describen en cada criterio técnico siguen el flujo general que se presenta en el esquema Proceso Valuatorio (Figura 1), pero cada uno tiene sus propias particularidades.
6.1. Criterio Técnico ARR-BI, dictaminación de la justipreciación del monto de rentas para bienes inmuebles
6.1.1. Proceso valuatorio
Para dictaminar los montos de rentas en los arrendamientos de bienes inmuebles, se debe elaborar el trabajo de justipreciación de rentas, de acuerdo a lo aplicado en el proceso valuatorio (Figura 1).
6.1.1.1. Recepción de solicitud y base informativa (documentación procedente)
El perito valuador deberá solicitarle al promovente, además del oficio y solicitud de servicio, la documentación procedente (copias de documentos) necesaria para realizar el trabajo valuatorio, lo que permitirá la emisión del correspondiente dictamen (con calidad técnica, oportunidad, confiabilidad y certeza jurídica), la cual se enlista de manera enunciativa pero no limitativa:
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Plano de ubicación del inmueble por justipreciar
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Plano topográfico del terreno con medidas y colindancias de la poligonal envolvente
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Escrituras (título) de propiedad, en su caso
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Constancia de uso del suelo
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Planos arquitectónicos actualizados y aprobados por autoridad competente
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Dictamen de seguridad estructural
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Dictamen del perito corresponsable de instalaciones en su caso
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Información de los costos anuales de operación del inmueble (mantenimiento, impuestos, personal, servicio de agua, energía eléctrica, entre otros), según sea el caso
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Cálculo de la Superficie Máxima a Ocupar por la Institución (SMOI)
La solicitud de servicio del promovente deberá cumplir lo establecido en el Procedimiento Administrativo emitido por el INDAABIN.
6.1.1.2. Identificación del bien inmueble a justipreciar
Consiste en un proceso preliminar de oficina, en donde se revisa y analiza la documentación procedente de acuerdo al bien a justipreciar, con el fin de considerar los alcances de la investigación y planear la recopilación de todos los elementos necesarios, tanto del mercado como de la inspección de campo, lo cual redundará en una mejor realización de la justipreciación de rentas.
Para realizar esta revisión y análisis se debe:
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Analizar la solicitud de servicio del promovente que requiere el dictamen de rentas, para identificar el bien a justipreciar y confirmar el criterio técnico que resulte adecuado
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Revisar la documentación procedente que el caso requiere y verificar la proporcionada y en su caso determinar lo faltante
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Analizar el Uso solicitado y establecer el Propósito y la Finalidad del dictamen de rentas, así como la fecha y escenario de las rentas
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Especificar y describir el alcance de la justipreciación de rentas. El promovente, en la solicitud de servicio, deberá establecer claramente cuáles son los bienes objeto de la justipreciación de rentas
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Concertar cita con el servidor público autorizado por el promovente para inspeccionar los bienes
6.1.1.3. Inspección del bien a justipreciar
Es indispensable efectuar la visita física al bien a valuar e inspeccionarlo, debiendo tener el perito valuador acceso libre al bien.
Es la etapa en la que el perito valuador observa, encuentra y recopila todos aquellos factores propios del bien por justipreciar, que influyen en su valor y que conducen a formular un juicio razonado.
El objeto de la inspección es el identificar todas las características extrínsecas e intrínsecas inherentes al bien lo cual es indispensable conocer para formarse un juicio adecuado del bien por valuar y a su vez informarlo al promovente o solicitante del servicio de avalúo.
La investigación de cada uno de los elementos que conforman al bien, debe realizarse independientemente, para que se pueda tener un análisis objetivo de cada uno de los precios que van a incidir en los indicadores de valor de los enfoques empleados en la realización de la justipreciación de rentas.
Al inspeccionar los bienes a justipreciar y su entorno físico, social, económico, jurídico y administrativo, el perito valuador debe verificar toda la información pertinente a ellos, como sus documentos de propiedad, sus dimensiones y otras características, su utilización, estado de conservación, su ubicación, su entorno físico, el historial de su evolución y el mercado de que forman parte.
Es importante que el perito valuador identifique todas las características especiales o atípicas del bien, así como todas aquellas condiciones que sean limitantes en la estimación de la justipreciación de rentas.
Debe obtener el perito valuador, una memoria fotográfica del bien por justipreciar en la visita que haga, donde se identifiquen en imagen los argumentos que en apoyo al trabajo valuatorio, expondrá en su informe.
6.1.1.4. Recopilación de información (obtención y clasificación de los datos)
La justipreciación es básicamente un proceso objetivo y ordenado, relacionado con la intención de estimar el monto de renta de un bien. Este proceso se fundamenta en observaciones directas y en los principios económicos aplicables al estudio en cuestión, a sus comparables y al mercado del que forman parte.
Cada justipreciación es un trabajo de investigación seguido de un conjunto de análisis de la información obtenida del mercado (ofertas de muestras en renta comparables u operaciones realizadas) con base en las variables predominantes.
La investigación de mercado para la estimación del valor de un terreno, debe contener elementos de la misma vecindad inmediata o mediata (región geo-económica), como son: ubicación, zona, uso del suelo autorizado o potencial, área, forma, topografía, entre otros.
Mientras más cercanas en el tiempo y más próximas en el espacio, más comparables serán las muestras de operaciones reales u ofertas de terrenos, mismas que se considerarán para homologarlas al bien que se justiprecia, con lo cual se logrará más exactitud en la estimación del monto de la renta.
La comparación del terreno que se valúa con los terrenos investigados, se hará para cada una de las características que sean aplicables (frente, fondo, área, forma, topografía, uso del suelo, entre otros), tanto del terreno a valuar como de los terrenos comparables.
Para construcciones e instalaciones, el valuador de bienes nacionales reúne, clasifica, analiza e interpreta la información de mercado a fin de estimar el valor más probable del bien, tomando en cuenta los antecedentes, características, tipo de construcción y condiciones actuales de la propiedad.
La comparación que se realiza del inmueble que se justiprecia con los investigados, debe ser lo más objetiva posible, por lo que deben analizarse independientemente todas las características propias (tipo, área, ubicación, número de niveles, edad, conservación, entre otros), tanto del inmueble a justipreciar como de las ofertas o rentas reales comparables.
Es importante que el perito valuador identifique todas las características especiales y generales del mercado que representen un parámetro con influencia en el valor, así como todas aquellas condiciones que sean limitantes en la justipreciación de rentas.
6.1.1.5. Selección del procedimiento técnico
El objetivo principal de los trabajos valuatorios que contempla este criterio técnico es estimar el monto de las rentas por el arrendamiento de bienes inmuebles.
El monto de la renta en cada caso por el arrendamiento de inmuebles, debe ser dictaminado de acuerdo con los procedimientos técnicos que le apliquen según se establece a continuación:
I. PT-ARRTU; Arrendamiento de Terrenos Urbanos II. PT-ARRTR; Arrendamiento de Terrenos Rurales III. PT-ARREDU; Arrendamiento de Edificaciones Urbanas IV. PT-ARREDR; Arrendamiento de Edificaciones Rurales V. PT-ARRPD; Arrendamiento de Postes y Ductos VI. PT-OP; Ocupación Previa VII. PT-ECST; Arrendamiento de Espacios Comerciales de Sistemas de Tiendas 6.1.1.6. Cálculo de indicadores de valor
El cálculo del monto conclusivo de los inmuebles para su arrendamiento, es mediante la aplicación de los Enfoques Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos, así como de otros parámetros valuatorios que procedan, de acuerdo con los procedimientos técnicos correspondientes a bienes inmuebles, utilizando según sea el caso:
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El indicador de valor obtenido por el Enfoque Comparativo de Mercado
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El indicador de valor obtenido por el Enfoque de Costos
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El indicador de valor obtenido por el...
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