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Procedimiento Técnico PT-TCC para la elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el valor comercial y/o valor de realización ordenada de terrenos con construcción comercial (edificios de productos)

Texto Original Citas 8 Citado por Análisis 1 Relacionados
Vincent
Fecha de disposición12 Enero 2009
Fecha de publicación12 Enero 2009
EmisorSECRETARIA DE LA FUNCION PUBLICA
SecciónTERCERA. Poder Ejecutivo

Al margen un sello con el Escudo Nacional, que dice: Estados Unidos Mexicanos.- Secretaría de la Función Pública.- Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales. PROCEDIMIENTO TECNICO PT-TCC PARA LA ELABORACION DE TRABAJOS VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL VALOR COMERCIAL Y/O VALOR DE REALIZACION ORDENADA DE TERRENOS CON CONSTRUCCION COMERCIAL (EDIFICIOS DE PRODUCTOS).

INDICE

  1. Introducción

    1.1 Generalidades

    1.2 Criterios técnicos en que aplica

    1.3 Premisas a la valuación de edificios de productos

    1.4 Conceptos y definiciones a usar en este procedimiento técnico

    1.4.1 Area construida

    1.4.2 Area útil

    1.4.3 Area rentable o vendible

    1.4.4 Condiciones especiales

    1.4.4.1 Bienes catalogados (inmuebles catalogados)

    1.4.4.2 Bienes de interés paleontológico

    1.4.4.3 Bienes reservados a la Nación

    1.4.4.4 Monumentos arqueológicos

    1.4.4.5 Usos dañinos

    1.4.4.6 Usos improcedentes

    1.4.4.7 Usos ineficientes

    1.4.5 Criterio técnico

    1.4.6 Edificio de productos

    1.4.7 Enfoque Comparativo de Mercado

    1.4.8 Enfoque de Ingresos

    1.4.9 Enfoque de Costos

    1.4.10 Fecha de emisión del dictamen valuatorio

    1.4.11 Fecha de inspección

    1.4.12 Fecha de valores

    1.4.13 Finalidad del dictamen

    1.4.14 Homologación

    1.4.15 Mayor y mejor uso del bien

    1.4.16 Propósito del avalúo

    1.4.17 Terreno

    1.4.17.1 Terrenos urbanos

    1.4.18 Uso del dictamen

    1.4.19 Valor Comercial

    1.4.20 Valor de Realización Ordenada

    1.4.21 Valor Residual

    1.4.22 Vigencia Legal

  2. Procedimiento Técnico

    2.1 Recepción de solicitud

    2.2 Identificación del avalúo

    2.2.1 Parámetros del avalúo

    2.2.1.1 Revisión de la documentación procedente (base informativa)

    2.2.1.2 Uso del Dictamen

    2.2.1.3 Propósito del avalúo

    2.2.1.4 Finalidad del dictamen

    2.2.1.5 Criterio técnico

    2.2.1.6 Fecha de inspección

    2.2.1.7 Condiciones especiales

    2.2.1.8 Condiciones hipotéticas

    2.2.1.9 Suposiciones extraordinarias

    2.2.1.10 Fecha de valores

    2.2.1.11 Fecha de emisión del dictamen valuatorio

    2.2.1.12 Vigencia legal

    2.2.2 Valores que se estiman en este procedimiento técnico

    2.3 Inspección física y descripción de las edificaciones urbanas y su entorno (trabajo de campo)

    2.3.1 Inspección del terreno del inmueble en estudio

    2.3.1.1 Superficie

    2.3.1.2 Forma

    2.3.1.3 Frentes

    2.3.1.4 Ubicación

    2.3.1.5 Inundación

    2.3.1.6 Afectaciones

    2.3.1.7 Mejoras

    2.3.1.8 Vista panorámica

    2.3.1.9 Características ambientales

    2.3.1.10 Servicios públicos o comunes

    2.3.1.11 Topografía

    2.3.1.12 Uso de suelo

    2.3.1.13 Intensidad de construcción

    2.3.1.14 Fotografías del terreno en estudio y del entorno

    2.3.2 Análisis de la zona donde se ubica el terreno

    2.3.2.1 Clasificación de la zona

    2.3.2.2 Indice de saturación en la zona

    2.3.2.3 Servicios públicos y equipamiento urbano

    2.3.2.4 Características ambientales

    2.3.2.5 Ubicación ante fenómenos hidrometeorológicos y otros desastres naturales

    2.3.2.6 Vías de acceso

    2.3.3 Recopilación de información de predios comparables (datos del mercado inmobiliario)

    2.3.3.1 Clasificación de la zona

    2.3.3.2 Ubicación y equipamiento urbano disponible

    2.3.3.3 Superficie, forma, frente

    2.3.3.4 Topografía y ubicación ante fenómenos hidrometeorológicos y otros desastres naturales

    2.3.3.5 Uso de suelo de la zona y de cada muestra comparable

    2.3.3.6 Servicios con que cuenta la muestra

    2.3.3.7 Intensidad de construcción

    2.3.3.8 Monto de cierre de la operación u ofertado

    2.3.3.9 Nivel de la oferta

    2.3.3.10 Tiempo de exposición en el mercado

    2.3.3.11 Nombre y teléfono del informante

    2.3.3.12 Reporte fotográfico

    2.3.3.13 Croquis de ubicación

    2.3.3.14 Clasificación de datos

    2.3.3.15 Tabla de investigación de mercado

    2.3.3.16 Nivel de demanda

    2.3.4 Inspección de las construcciones e instalaciones propias

    2.3.4.1 Descripción del uso actual

    2.3.4.2 Tipos de construcción

    2.3.4.3 Número de niveles

    2.3.4.4 Area construida

    2.3.4.5 Area útil

    2.3.4.6 Area rentable

    2.3.4.7 Edad efectiva de la construcción

    2.3.4.8 Vida útil remanente

    2.3.4.9 Vida útil normal

    2.3.4.10 Estado de conservación

    2.3.4.11 Calidad de proyecto

    2.3.4.12 Unidades rentables o susceptibles de rentarse

    2.3.4.13 Elementos de la construcción

    2.3.5 Análisis de la zona donde se ubica el inmueble (características urbanas)

    2.3.5.1 Clasificación de la zona

    2.3.5.2 Tipo de construcción dominante en la calle

    2.3.5.3 Indice de saturación en la zona

    2.3.5.4 Densidad de población

    2.3.5.5 Contaminación ambiental

    2.3.5.6 Uso del suelo

    2.3.5.7 Vías de acceso

    2.3.5.8 Servicios públicos y equipamiento urbano

    2.3.6 Recopilación de información de predios comparables (datos del mercado inmobiliario)

    2.3.6.1 Clasificación de la zona

    2.3.6.2 Ubicación y equipamiento urbano disponible

    2.3.6.3 Area vendible de la muestra

    2.3.6.4 Número de cajones de estacionamiento

    2.3.6.5 Clasificación de la construcción

    2.3.6.6 Calidad de la construcción

    2.3.6.7 Estado de conservación

    2.3.6.8 Edad

    2.3.6.9 Instalaciones propias, elementos accesorios y obras complementarias

    2.3.6.10 Otras consideraciones

    2.3.6.11 Precio ofertado o de cierre de la operación

    2.3.6.12 Nivel de la oferta

    2.3.6.13 Tiempo de exposición en el mercado

    2.3.6.14 Nombre y teléfono del informante

    2.3.6.15 Reporte fotográfico

    2.3.6.16 Croquis de localización

    2.3.6.17 Clasificación de datos

    2.3.6.18 Tabla de investigación de mercado

    2.3.6.19 Nivel de demanda

    2.4 Descripción del procedimiento técnico (método de valuación)

    2.4.1 Enfoque Comparativo de Mercado

    2.4.1.1 Tabla de homologación

    2.4.1.2 Homologación

    2.4.1.3 Factores de ajuste

    2.4.2 Enfoque de costos

    2.4.3 Enfoque de Ingresos

    2.4.3.1 Fundamentos económicos para el Enfoque de Ingresos

    2.4.3.2 Enfoque de ingresos estático o capitalización directa

    2.4.3.3 Método para el enfoque de análisis dinámico o de flujo de caja descontado

    2.4.3.4 Tasa de rendimiento mínimo aceptable para el Enfoque de Ingresos (para flujos descontados)

    2.5 Cálculo y ponderación de indicadores de valor

    2.6 Valor Comercial

    2.7 Valor de Realización Ordenada

    2.8 Obtención del monto conclusivo (estimación final de valor)

    2.9 Elaboración del trabajo y dictamen valuatorio

Transitorios
Anexo 1
Anexo 2

2.10 Ejercicio Ilustrativo

JUAN PABLO GOMEZ MORIN RIVERA, Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), con fundamento en los artículos 142 de la Ley General de Bienes Nacionales, 5 fracción V del Reglamento del INDAABIN y Normas séptima y novena de las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los avalúos y justipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales, he tenido a bien emitir el siguiente:

PROCEDIMIENTO TECNICO PT-TCC PARA LA ELABORACION DE TRABAJOS VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL VALOR COMERCIAL Y/O VALOR DE REALIZACION ORDENADA DE TERRENOS CON CONSTRUCCION COMERCIAL (EDIFICIOS DE PRODUCTOS)

  1. Introducción

    1.1. Generalidades

    En el presente procedimiento se establecen en forma documental las bases que permiten unificar y clarificar la utilización de conceptos y técnicas, así como las directrices básicas para la ejecución de trabajos de valuación que permitan estimar el valor comercial y/o valor de realización ordenada de terrenos con construcción comercial (edificios de productos).

    Es práctica usual que el valor de un terreno con construcción comercial (edificio de productos) se estime con base en el análisis de las características extrínsecas (ubicación, tipo y calidad en los servicios públicos,

    vistas panorámicas, usos de suelo en la zona, oferta, entre otros), e intrínsecas (superficie, proyecto, calidad, uso de suelo autorizado, edad, entre otros) inherentes al bien, así como con base en la observación del mercado inmobiliario y a la aplicación y ponderación de las variables predominantes.

    1.2. Criterios técnicos en que aplica:

    Por ser un procedimiento técnico relacionado con casos en los que la valuación de terrenos con construcción comercial (edificio de productos) es común, aplica en los siguientes criterios técnicos:

    1. AD-BI, Adquisición de Bienes Inmuebles

    2. EN-BI, Enajenación de Bienes Inmuebles

    3. IN-BI, Indemnización de Bienes Inmuebles

    4. REF-BI, Reexpresión de Estados Financieros de Bienes Inmuebles

    5. CO-BI Concesión de Bienes Inmuebles

    6. DJ-BI, Diligencias Judiciales de Bienes Inmuebles

    1.3. Premisas a la valuación de edificios de productos

    1. En este procedimiento se consideran terrenos que por su ubicación se encuentran dentro de una traza urbana, que tienen asignado el uso del suelo como urbano y cuenten con construcción que tenga uso y diseño para efectos de edificios de productos.

    2. Entre los principales edificios de productos, objeto del presente procedimiento técnico, se pueden enunciar los siguientes:

  2. Edificios

    § Oficinas

    § Comercios

    § Escuelas

    § Hospitales

    § Otros

  3. Naves

    § Industriales

    § Comerciales

  4. Locales

    § Comerciales

    § Banca y otros usos especiales

    1. Este procedimiento cumple en su desarrollo con los ocho pasos del proceso valuatorio establecidos en las metodologías y criterios de carácter técnico, considerando en todos los casos que existe una solicitud previa de trabajo valuatorio y se ha cumplido con el primer paso que consiste en la "recepción de solicitud".

    2. Todos los componentes y las acciones consideradas en este procedimiento han sido incorporadas, vigilando que se apeguen al marco legal vigente.

    3. En este procedimiento se estima el valor comercial del terreno con construcción comercial (edificio de productos) considerando su mayor y mejor uso.

    4. Todos los términos utilizados en este procedimiento se apegan al Glosario de Términos de Valuación de Bienes Nacionales que emite el INDAABIN.

    5. La vigencia legal de los trabajos valuatorios elaborados bajo este procedimiento técnico, considera las condiciones físicas, técnicas, económicas, políticas y sociales imperantes a la fecha de valores.

    1.4. Conceptos y definiciones a usar en este procedimiento técnico.

    1.4.1. Area construida.- Es la manifestada en la respectiva licencia de construcción más ampliaciones en su caso, o...

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