Procedimiento Técnico PT-IH para la elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el valor de inmuebles históricos
| Fecha de disposición | 12 Enero 2009 |
| Fecha de publicación | 12 Enero 2009 |
| Emisor | SECRETARIA DE LA FUNCION PUBLICA |
| Sección | TERCERA. Poder Ejecutivo |
Al margen un sello con el Escudo Nacional, que dice: Estados Unidos Mexicanos.- Secretaría de la Función Pública.- Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales. PROCEDIMIENTO TECNICO PT-IH PARA LA ELABORACION DE TRABAJOS VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL VALOR DE INMUEBLES HISTORICOS.
INDICE
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Introducción
1.1 Generalidades
1.2 Criterios técnicos en que aplica
1.3 Premisas para la valuación de Inmuebles Históricos
1.4 Conceptos y definiciones a usar en este procedimiento técnico
1.4.1 Condiciones especiales
1.4.1.1. Bienes catalogados (inmuebles catalogados)
1.4.1.2. Bienes de interés paleontológico
1.4.1.3. Bienes reservados a la Nación
1.4.1.4. Monumentos arqueológicos
1.4.1.5. Usos dañinos
1.4.1.6. Usos improcedentes
1.4.1.7. Usos ineficientes
1.4.2. Edificio habitacional
1.4.3. Edificio de productos
1.4.4. Area construida
1.4.5. Area útil
1.4.6. Area vendible del inmueble
1.4.7. Area rentable del inmueble
1.4.8. Criterio técnico
1.4.9. Enfoque Comparativo de Mercado
1.4.10. Enfoque de Ingresos
1.4.11. Enfoque de Costos
1.4.12. Factor de ajuste
1.4.13. Fecha de inspección
1.4.14. Fecha de valores
1.4.15. Fecha de emisión del dictamen valuatorio
1.4.16. Finalidad del dictamen
1.4.17. Homologación
1.4.18. Inmueble histórico o antiguo (IH)
1.4.19. Inmueble histórico declarado patrimonio cultural de la humanidad (IHPH)
1.4.20. Inmueble histórico restaurado con declaratoria donde se suscitaron hechos históricos relevantes para el país (IHRHH)
1.4.21. Inmueble histórico restaurado (IHR)
1.4.22. Inmueble histórico sin restaurar (IHSR)
1.4.23. Mayor y mejor uso del bien
1.4.24. Propósito del avalúo
1.4.25. Renta de mercado
1.4.26. Terreno
1.4.26.1 Terrenos urbanos
1.4.27. Uso del dictamen
1.4.28. Valor comercial
1.4.29. Valor de Realización Ordenada
1.4.30. Valor residual
1.4.31. Vigencia legal
1.5 Conceptos que determinan las características de las construcciones históricas
1.5.1 De acuerdo a la Ley Federal de Monumentos y Zonas Arqueológicas, Artísticos e Históricos
1.5.2 Inmuebles históricos catalogados
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Procedimiento técnico
2.1. Recepción de la solicitud
2.2. Identificación del avalúo
2.2.1. Parámetros del avalúo
2.2.1.1. Revisión de la documentación procedente (base informativa)
2.2.1.2. Uso del dictamen
2.2.1.3. Propósito del avalúo
2.2.1.4. Finalidad del dictamen
2.2.1.5. Criterio técnico
2.2.1.6. Fecha de inspección
2.2.1.7. Condiciones especiales
2.2.1.8. Condiciones hipotéticas
2.2.1.9. Suposiciones extraordinarias
2.2.1.10. Fecha de valores
2.2.1.11. Fecha de emisión del dictamen valuatorio
2.2.1.12. Vigencia legal
2.2.2. Valores que se estiman en este procedimiento técnico
2.3. Inspección física y descripción de las edificaciones urbanas y su entorno (trabajo de campo)
2.3.1. Inspección del terreno en estudio
2.3.2. Inspección de las construcciones e instalaciones
2.3.2.1. Descripción del uso actual
2.3.2.2. Tipos de construcción
2.3.2.3. Número de niveles
2.3.2.4. Area construida
2.3.2.5. Area útil
2.3.2.6. Area rentable
2.3.2.7. Edad efectiva de la construcción
2.3.2.8. Edad efectiva
2.3.2.9. Vida útil remanente
2.3.2.10. Vida útil normal
2.3.2.11. Estado de conservación
2.3.2.12. Calidad de proyecto
2.3.2.13. Unidades rentables o susceptibles de rentarse
2.3.2.14. Elementos de la construcción
2.3.3. Inspección de la zona donde se ubica el inmueble (características urbanas)
2.3.3.1. Clasificaciones de la zona
2.3.3.2. Tipo de construcción dominante en la calle
2.3.3.3. Indice de saturación en la zona
2.3.3.4. Densidad de población
2.3.3.5. Contaminación ambiental
2.3.3.6. Uso de suelo
2.3.3.7. Vías de acceso
2.3.3.8. Servicios públicos y equipamiento urbano
2.4. Recopilación de información de inmuebles comparables (datos del mercado inmobiliario)
2.4.1. Características de la zona
2.4.2. Ubicación y equipamiento urbano disponible
2.4.3. Area vendible de la muestra
2.4.4. Número de cajones de estacionamiento
2.4.5. Clasificación de la construcción
2.4.6. Calidad de la construcción
2.4.7. Estado de conservación
2.4.8. Edad
2.4.9. Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias
2.4.9.1. Instalaciones especiales
2.4.9.2. Elementos accesorios
2.4.9.3. Obras complementarias
2.4.10. Otras consideraciones
2.4.11. Precio ofertado o de cierre de operación
2.4.12. Nivel de la oferta
2.4.13. Tiempo de exposición en el mercado
2.4.14. Nombre y teléfono del informante
2.4.15. Reporte fotográfico
2.4.16. Croquis de localización
2.4.17. Edad de los comparables
2.4.18. Proyecto, acabados y mantenimiento
2.4.19. Clasificación de datos
2.4.20. Tabla de investigación de mercado
2.5. Descripción del procedimiento técnico (método de valuación)
2.5.1. Enfoque Comparativo de Mercado
2.5.1.1. Homologación
2.5.1.2. Factor de ajuste
2.5.2. Enfoque de Costos
2.5.2.1. Obsolescencias o apreciaciones
2.5.2.2. Análisis de valor histórico
2.5.3. Enfoque de Ingresos
2.6. Cálculo y ponderación de indicadores de valor
2.7. Obtención del valor conclusivo (estimación final del valor)
2.7.1. Valor comercial
2.8. Elaboración del trabajo y dictamen valuatorio correspondiente (informe de avalúo)
Ejercicio Ilustrativo
JUAN PABLO GOMEZ MORIN RIVERA, Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), con fundamento en los artículos 142 de la Ley General de Bienes Nacionales, 5 fracción V del Reglamento del INDAABIN y normas séptima y novena de las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los avalúos y justipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales, he tenido a bien emitir el siguiente:
PROCEDIMIENTO TECNICO PT-IH PARA LA ELABORACION DE TRABAJOS VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL VALOR DE INMUEBLES HISTORICOS
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Introducción
1.1. Generalidades
En el presente procedimiento se establecen en forma documental las bases que permitan unificar y clarificar la utilización de conceptos y técnicas, así como las directivas básicas para la ejecución de trabajos de valuación que permitan estimar el valor de inmuebles antiguos o con valor histórico.
Haciendo referencia a la Carta de Venecia publicada en 1964, que describe a la conservación del patrimonio histórico en el contexto internacional, menciona en su artículo primero a los monumentos de la forma siguiente:
"La noción de monumento comprende no solamente la creación arquitectónica aislada, sino también el marco donde está insertado. El monumento es inseparable del medio en donde está situado y de la historia de la cual es testigo. Se reconoce desde luego un valor monumental a los grandes conjuntos arquitectónicos así como a las obras modestas que han adquirido con el tiempo una significación cultural y humana".
La Ley Federal del Patrimonio Cultural señala en su artículo 62: "Para efectos de esta ley se consideran monumentos históricos todos los bienes muebles e inmuebles, creados o surgidos a partir del establecimiento de la cultura hispánica en México y que se encuentran vinculados a la historia social, política, económica, cultural y religiosa del país o que hayan adquirido con el tiempo valor cultural".
Las construcciones históricas poseen características que las diferencian de las construcciones actuales, ya que contienen aspectos culturales, valores artísticos, estilos arquitectónicos definidos y ornamentaciones inherentes a las estructuras que las hacen distinguirse de las edificaciones que se realizan hoy en día. Las primeras, por sus características conservan su vida física en forma indefinida, independientemente de la vida transcurrida que tengan, ya que por ley deberán de restaurarse conservando los rasgos y valores arquitectónicos originales que posean, aunado a cualidades intangibles como son su historia, estilo, edad, ubicación, rareza constructiva, suceso histórico o tradicional relevante que se hayan efectuado en ellas, u otra que permita incrementar su calidad cultural, y que en consecuencia se puedan definir como inmuebles históricos.
En todo inmueble histórico habrá que analizar su situación jurídica mediante una escritura pública u otro documento que acredite la propiedad o régimen de propiedad del mismo, y revisar su estado físico actual.
Constatando sí está:
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Dedicado a culto público
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Se encuentra ocupado, vacío o en ruinas
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Ocupado por su propietario o se encuentra en renta (términos del contrato)
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En concesión
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Custodia
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Hipotecado
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Intestado
Cuando se realiza el análisis de un inmueble histórico, es necesario determinar las condiciones de habitabilidad y seguridad estructural conforme a los reglamentos y normas vigentes a la fecha en que se practique el avalúo.
El valuador de bienes nacionales, en su trabajo valuatorio, deberá efectuar una descripción clara y precisa refiriendo las características físicas del inmueble conforme a su proyecto, estilo, ornamentaciones, acabados y sistemas constructivos, instalaciones o avances tecnológicos que se le hayan adaptado al mismo y que permitan identificar la importancia y jerarquía del edificio en estudio.
Si el inmueble está deteriorado o sin restaurar, habrá que prever las inversiones requeridas para su restauración, considerando la posibilidad de reponer o restituir las piezas dañadas o faltantes mediante los sistemas constructivos actuales, para que el inmueble adquiera condiciones similares a las originales en que fue realizado, el costo de estas inversiones se deberán de considerar en el valor de reposición a nuevo o reemplazo.
En este tipo de inmuebles es importante analizar la vida de la construcción, ya que por ser un inmueble de carácter histórico su vida útil podría estar consumida, por lo que habrá que valorizar las inversiones hechas y definir el grado de conservación o deterioro, a fin de considerar su edad a partir de la última reparación mayor realizada al inmueble.
Se deben determinar las características propias del inmueble, tales como los sistemas...
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