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Procedimiento Técnico PT-TU para la elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el valor comercial y/o el valor de realización ordenada de terrenos urbanos

Texto Original Citas 8 Citado por Análisis 2 Relacionados
Vincent
Fecha de disposición29 Enero 2009
Fecha de publicación29 Enero 2009
EmisorSECRETARIA DE LA FUNCION PUBLICA
SecciónPRIMERA. Poder Ejecutivo

Al margen un sello con el Escudo Nacional, que dice: Estados Unidos Mexicanos.- Secretaría de la Función Pública.- Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales. PROCEDIMIENTO TECNICO PT-TU PARA LA ELABORACION DE TRABAJOS VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL VALOR COMERCIAL Y/O EL VALOR DE REALIZACION ORDENADA DE TERRENOS URBANOS.

INDICE

  1. Introducción

    1.1. Generalidades

    1.2. Criterios técnicos en que aplica

    1.3. Premisas a la valuación de terrenos urbanos

    1.4. Conceptos y definiciones a usar en este procedimiento técnico

    1.4.1. Terreno

    1.4.1.1. Terrenos urbanos

    1.4.2. Criterio técnico

    1.4.3. Condiciones especiales

    1.4.3.1. Bienes catalogados (inmuebles catalogados)

    1.4.3.2. Bienes de interés paleontológico

    1.4.3.3. Bienes reservados a la Nación

    1.4.3.4. Monumentos arqueológicos

    1.4.3.5. Usos dañinos

    1.4.3.6. Usos improcedentes

    1.4.3.7. Usos ineficientes

    1.4.4. Fecha de inspección

    1.4.5. Fecha de emisión del dictamen valuatorio

    1.4.6. Fecha de valores

    1.4.7. Vigencia legal

    1.4.8. Uso del dictamen

    1.4.9. Propósito del avalúo

    1.4.10. Finalidad del dictamen

    1.4.11. Mayor y mejor uso del bien

    1.4.12. Valor Comercial

    1.4.13. Valor de Realización Ordenada

    1.4.14. Valor Residual

    1.4.15. Enfoque Comparativo de Mercado

    1.4.16. Enfoque de Ingresos

    1.4.17. Homologación

    1.4.18. Factor de ajuste

  2. Procedimiento Técnico

    2.1. Recepción de la solicitud

    2.2. Identificación del avalúo

    2.2.1. Parámetros del avalúo

    2.2.1.1. Revisión de la documentación procedente (base informativa)

    2.2.1.2. Uso del dictamen

    2.2.1.3. Propósito del avalúo

    2.2.1.4. Finalidad del dictamen

    2.2.1.5. Criterio técnico

    2.2.1.6. Fecha de inspección

    2.2.1.7. Condiciones especiales

    2.2.1.8. Condiciones hipotéticas

    2.2.1.9. Suposiciones extraordinarias

    2.2.1.10. Fecha de valores

    2.2.1.11. Fecha de emisión del dictamen valuatorio

    2.2.1.12. Vigencia legal

    2.2.2. Valores que se estiman en este procedimiento técnico

    2.3. Inspección física y descripción del terreno y su entorno (trabajo de campo)

    2.3.1. Inspección del terreno en estudio

    2.3.1.1. Superficie

    2.3.1.2. Forma

    2.3.1.3. Frentes

    2.3.1.4. Ubicación

    2.3.1.5. Inundación

    2.3.1.6. Afectaciones

    2.3.1.7. Mejoras

    2.3.1.8. Vista panorámica

    2.3.1.9. Características ambientales

    2.3.1.10. Servicios públicos o comunes

    2.3.1.11. Topografía

    2.3.1.12. Uso de suelo

    2.3.1.13. Intensidad de construcción

    2.3.1.14. Fotografías del terreno en estudio y del entorno

    2.3.2. Análisis de la zona donde se ubica el terreno

    2.3.2.1. Clasificación de la zona

    2.3.2.2. Indice de saturación en la zona

    2.3.2.3. Servicios públicos y equipamiento urbano

    2.3.2.4. Características ambientales

    2.3.2.5. Ubicación ante fenómenos hidrometeorológicos y otros desastres naturales

    2.3.2.6. Vías de acceso

    2.4. Recopilación de información de predios comparables (datos del mercado inmobiliario)

    2.4.1. Clasificación de la zona

    2.4.2. Ubicación y equipamiento urbano disponible

    2.4.3. Superficie, forma, frente

    2.4.4. Topografía y ubicación ante fenómenos hidrometeorológicos y otros desastres naturales

    2.4.5. Uso de suelo de la zona y de cada muestra comparable

    2.4.6. Servicios con que cuenta la muestra

    2.4.7. Intensidad de construcción

    2.4.8. Monto de cierre de la operación u ofertado

    2.4.9. Nivel de la oferta

    2.4.10. Tiempo de exposición en el mercado

    2.4.11. Nombre y teléfono del informante

    2.4.12. Reporte fotográfico

    2.4.13. Croquis de ubicación

    2.4.14. Clasificación de datos

    2.4.15. Tabla de investigación de mercado

    2.4.16. Nivel de demanda

    2.5. Descripción del procedimiento técnico (método de valuación)

    2.5.1. Enfoque Comparativo de Mercado

    2.5.1.1. Homologación

    2.5.1.2. Factores de ajuste

    2.5.1.3. Tabla de homologación

    2.5.2. Enfoque de Ingresos

    2.5.2.1. Capitalización directa de ingreso anual

    2.5.2.2. Método Residual

    2.5.2.2.1. Método Residual para desarrollos inmobiliarios

    2.5.3. Enfoque de Costos

    2.6. Cálculo y ponderación de indicadores de valor

    2.7. Valor Comercial

    2.8. Valor de Realización Ordenada

    2.9. Obtención del valor conclusivo (estimación final del valor)

    2.10. Elaboración del trabajo y dictamen valuatorio correspondiente (informe de avalúo)

Transitorios
Anexo 1
Anexo 2

Ejercicios Ilustrativos

JUAN PABLO GOMEZ MORIN RIVERA, Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), con fundamento en los artículos 142 de la Ley General de Bienes Nacionales, 5, fracción V del Reglamento del INDAABIN y Normas séptima y novena de las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los avalúos y justipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales, he tenido a bien emitir el siguiente:

PROCEDIMIENTO TECNICO PT-TU PARA LA ELABORACION DE TRABAJOS VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL VALOR COMERCIAL Y/O EL VALOR DE REALIZACION ORDENADA DE TERRENOS URBANOS

  1. Introducción

    1.1. Generalidades

    En el presente procedimiento se establecen en forma documental las bases que permiten unificar y clarificar la utilización de conceptos y técnicas, así como las directrices básicas para la ejecución de trabajos de valuación que permitan estimar el valor comercial y/o valor de realización ordenada de terrenos urbanos.

    Es práctica usual que el valor de un terreno urbano se estime con base en el análisis de las características extrínsecas (ubicación, tipo y calidad en los servicios públicos, vistas panorámicas, usos de suelo en la zona, entre otros) y de las características intrínsecas (superficie, topografía, forma, uso de suelo autorizado, frente, entre otros) inherentes al bien, así como con base en la observación del mercado inmobiliario y a la aplicación y ponderación de las variables predominantes.

    1.2. Criterios técnicos en que aplica

    Por ser un procedimiento técnico relacionado con casos en los que la valuación de terrenos urbanos es común, aplica en los siguientes criterios técnicos:

    I) AD-BI Adquisición de Bienes Inmuebles

    II) EN-BI Enajenación de Bienes Inmuebles

    III) IN-BI Indemnización de Bienes Inmuebles

    IV) REF-BI Reexpresión de Estados Financieros de Bienes Inmuebles

    V) ARR-BI Arrendamiento de Bienes Inmuebles

    VI) CO-BI Concesión de Bienes Inmuebles

    VII) DJ-BI Diligencias Judiciales de Bienes Inmuebles

    1.3. Premisas a la valuación de terrenos urbanos

    1. Para este procedimiento, se consideran terrenos que por su ubicación se encuentran dentro de una traza urbana, que tienen asignado el uso del suelo como urbano y no contienen construcciones

    2. Este procedimiento cumple en su desarrollo con los ocho pasos del proceso valuatorio establecidos en las metodologías y criterios de carácter técnico, considerando en todos los casos que existe una solicitud previa de trabajo valuatorio y se ha cumplido con el primer paso que consiste en la "recepción de solicitud"

    3. Todos los componentes y las acciones consideradas en este procedimiento han sido incorporadas, vigilando que se apeguen al marco legal vigente

    4. En este procedimiento se estimará el valor comercial del terreno considerando su mayor y mejor uso

    5. Todos los términos utilizados en este procedimiento se apegan al Glosario de Términos de Valuación de Bienes Nacionales que emite el INDAABIN

    6. El valor comercial de terrenos urbanos resulta de la ponderación de sólo dos indicadores: valor de mercado y valor de capitalización de rentas, resultantes de la aplicación de los enfoques valuatorios: comparativo de mercado y de ingresos

    7. La vigencia legal de los trabajos valuatorios elaborados bajo este procedimiento técnico, considera las condiciones físicas, técnicas, económicas, políticas y sociales imperantes a la fecha de valores

    1.4. Conceptos y definiciones a usar en este procedimiento técnico

    1.4.1. Terreno.- Es una porción de la superficie de la tierra delimitada por medio de linderos determinados geográfica y jurídicamente.

    1.4.1.1. Terrenos urbanos.- Son aquellos terrenos que por su ubicación se encuentran dentro de una traza urbana, y que tienen asignado el uso del suelo como urbano (pudiendo ser comercial, habitacional, industrial o equipamiento, entre otros), los que pueden contar además parcial o totalmente con servicios públicos como: drenaje y alcantarillado, agua potable, energía eléctrica y alumbrado público, banquetas y vías pavimentadas y deben estar libres de construcciones.

    No son urbanos, los terrenos que carezcan del uso de suelo urbano expedido por autoridad competente, aunque tengan servicios públicos; en su caso se considerarán terrenos en transición.

    1.4.2. Criterio técnico.- Es la directriz que involucra el proceso valuatorio y le permite al valuador de bienes nacionales vincular por tipo de bien la metodología que resulte aplicable con el procedimiento técnico correspondiente.

    1.4.3. Condiciones especiales.- Son aquellas características excepcionales de índole legal, física, económica y/o social, que afectan en parte o a la totalidad del bien en su valor, condiciones que no son características típicas del mercado donde se ubica el bien. Son ejemplo de estas condiciones:

    1.4.3.1. Bienes catalogados (inmuebles catalogados).- Son todos aquellos inmuebles, construcciones o sitios clasificados por el INAH, el INBA u otra autoridad federal o estatal con atribuciones, mediante un proceso técnico administrativo en que se declare que debido a su identificación, ubicación y cuantificación de edificaciones representativas con carácter histórico, artístico, cultural, social, político o religioso el inmueble en cuestión forma parte de la identidad del país, de una ciudad, población o barrio y por consiguiente, debe ser preservado.

    1.4.3.2. Bienes de interés paleontológico.- Son vestigios o restos fósiles de seres orgánicos que habitaron en épocas pretéritas y cuya investigación, conservación, restauración, recuperación o utilización revisten interés paleontológico y que se encuentran fuera del mercado.

    1.4.3.3. Bienes reservados a la Nación.- Son aquellos bienes que corresponden al dominio directo de la Nación...

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